群馬県 前橋市でおすすめの土地活用5選を解説！ - ホームメイト

群馬県前橋市は、北関東の主要都市であり「土地活用」に適した街です。
近年、人口減少や少子高齢化といった課題に直面していますが、一方で自動車部品、電気機器、食品など、多種多様な製造業や物流拠点の誘致、交通インフラの整備など、積極的に住みやすいまちづくりを進めています。

こうした取り組みは、特に、中心市街地の活性化や周辺地域との連携強化による広域的なネットワークの構築といった、地域の発展に大きく貢献していると言えます。

前橋市は、快適な生活環境だけでなく、ビジネス拠点としても魅力的な都市へと変貌を遂げつつあり、土地活用の可能性も大きく広がっています。
今回は、そんな前橋市のまちづくりと、土地活用における可能性について深掘りしていきます。

1.前橋市の特徴

前橋市は中核市であり、高さ153ｍ、33階建てという日本一高い県庁舎が特徴の県庁所在地です。
群馬県庁はかつての前橋城の跡地にあり、群馬県庁からは東京の高層ビル群を望むことができます。

前橋市の人口は、2024年11月末時点で329,186人。群馬県内では、高崎市の方が多い（2024年11月末時点で366,159人）ですが、前橋市は人口の多い高崎市と隣接していることから、両市で広域的な経済圏を形成していることが強みとなっています。

前橋市では、近年、商業地の住宅地化が進んでいる状況が顕著に見受けられます。
JR前橋駅の駅前にはタワーマンションが建設され、駅至近の極めて利便性の高い場所も住宅地に姿を変えていっています。

中心市街地では店舗やオフィスビルであったところが次々とマンションに建て替わっており、土地活用の賃貸需要は全体的に事業系から住居系へシフトしている状況です。

2.前橋市の土地活用の可能性

前橋市でどのような土地活用が適しているのかは、前橋市の都市計画状況を把握すると見えてきます。

前橋市は、総面積の約半分（47％）が都市計画区域に指定されています。
都市計画区域とは、都市計画法によって都市を一体的に整備、開発、保全する必要があると認められる場合に指定される区域のことで、さらに「市街化区域」と「市街化調整区域」の2種類に分類されます。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことで、前橋市では総面積の16％を占めています。

市街化調整区域とは市街化を抑制する区域のことであり、いわゆる市街地に隣接した都市農村のことを指し、前橋市では総面積の31％を占めます。
なお、市街化調整区域では原則として建物を建築することができません。

前橋市の都市計画区域の指定状況は下表の通りです。

区 域		面 積（ha）	割合（％）
前橋市全体		31,159	100％
	市街化区域	4,979	（16％）
	市街化調整区域	9,755	（31％）
都市計画区域		14,734	47％
都市計画区域外		16,425	53％

出典:「令和4年都市計画現況調査　全国計・都道府県別・市区町村別」

土地活用は、人口が多い市街化区域内で行うことが基本です。
市街化区域では、一定のエリアごとに建築可能な建物の用途を定めた用途地域が定められており、用途地域を確認することによって、そのエリアで可能な土地活用方法を絞り込むことができます。

用途地域は、大きく住居系・商業系・工業系に分類され、全部で13種類があります。

「用途地域」の種類と主な内容は、次のようになります。

	用途地域	内容	アパート
住居系 地域	第一種低層住居 専用地域	低層住宅のための地域。 小規模な店舗、事務所をかねた住宅、小中学校などが建てられる。	○
	第二種低層住居 専用地域	主に低層住宅のための地域。 小中学校や、150㎡までの小規模な店舗などが建てられる。	○
	第一種中高層住居 専用地域	中高層住宅のための地域。 病院、大学や、500㎡までの一定の店舗などが建てられる。	○
	第二種中高層住居 専用地域	主に中高層住宅のための地域。 病院、大学や、1,500㎡までの一定の店舗、事務所など必要な利便施設が建てられる。	○
	第一種住居地域	住居の環境保護のための地域。 3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられる。	○
	第二種住居地域	主に住居の環境保護のための地域。 店舗や、事務所、ホテル、カラオケボックスなどが建てられる。	○
	準住居地域	道路の沿線において、自動車関連施設などの立地と調和した住居の環境を保護するための地域。	○
	田園住居地域	農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の住環境を保護するための地域。	○
商業系 地域	近隣商業地域	近隣住宅地の住民が日用品の買い物などをするための地域。 住宅や店舗の他に、小規模の工場が建てられる。	○
	商業地域	銀行や、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。 住宅や小規模の工場が建てられる。	○
工業系 地域	準工業地域	主に軽工業の工場や、サービス施設等が立地する地域。 危険性、環境悪化が大きい工場の他は、ほとんど建てられる。	○
	工業地域	どんな工場でも建てられる地域。 住宅や店舗は建てられるが、学校、病院、ホテルなどは建てられない。	○
	工業専用地域	工場のための地域。 どんな工場でも建てられるが、住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられない。	×

○：建築可能 ×：建築不可

前橋市内で指定されている用途地域の面積割合を示すと、以下のグラフのようになります。

出典：国土交通省「令和4年都市計画現況調査　全国計・都道府県別・市区町村別」

前橋市は、第1種住居地域と呼ばれる用途地域が市街化区域全体の約22％を占めており、最も広く指定されている点が特徴です。

また、2番目に広く指定されている用途地域は、第1種中高層住居専用地域です。
第1種中高層住居専用地域は、賃貸マンションのような中高層の集合住宅が建築できる地域となっています。
第1種中高層住居専用地域はJR前橋駅の南側のエリアで比較的多く指定されている点が特徴です。

前橋市の中心市街地は、JR前橋駅の主に北側、及び前橋市役所の東側に形成されており、用途地域が商業地域に指定されています。
商業地域は店舗等の建築も可能であり、容積率も高く指定されている点が特徴です。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積割合を指し、容積率が高く指定されているエリアでは、中高層の賃貸マンションも建築することができます。

3.前橋市で土地活用を行う3つのポイント

この章では、前橋市で土地活用を行うポイントについて解説します。

• 3-1.土地活用は土地の特性に合わせて、オーダーメイドで設計する
• 3-2.商業系は慎重に判断する
• 3-3.賃貸管理会社を併設する土地活用専門会社に相談する

3-1.土地活用は土地の特性に合わせて、オーダーメイドで設計する

土地活用は、その土地の特性に合わせて、オーダーメイドで設計することが大切です。
土地に対する規制、広さ、形状、そして地域の賃貸需要など、様々な要素を考慮することで、最適な土地活用の方法を見つけることができます。
例えば、駅近の立地であれば、社会人単身者をターゲットとした賃貸マンション経営の需要が期待できます。
一方、閑静な住宅街であれば、ファミリー向けのアパート経営や子育て世代をターゲットとした戸建て賃貸経営などが候補となります。まずは、様々な可能性を検討し、ご自身の目的に合った土地活用方法を見つけていきましょう。

3-2.商業系は慎重に判断する

商業地の住宅地化が進んでいる前橋市では、商業系の土地活用方法は慎重に判断する必要があります。特に貸しオフィスの土地活用は、慎重に判断すべきと言えます。
前橋市に限らず、貸しオフィスの賃貸需要は全国的に弱まっている状況にあります。
就労人口が減ってきたことに加え、近年ではリモートワークも増えてきたことから、オフィス需要は減退してきました。

既に貸しオフィスが建っている場所では、無理に貸しオフィスを建てるのではなく、他の用途も併せて検討することをおすすめします。

3-3.賃貸管理会社を有する土地活用専門会社に相談する

土地活用を検討する場合は、賃貸管理会社を有する土地活用専門会社に相談することをおすすめします。
彼らの豊富な経験と知識に基づいた市場調査を行うことで、単身者向け、ファミリー向けなど、あなたの土地に最適な物件タイプを導き出し、将来にわたって安定した収入を得られる土地活用計画を立案することができます。

4.前橋市でおすすめの土地活用

ここでは、前橋市でおすすめの土地活用について解説します。

• 4-1.アパート経営
• 4-2.賃貸マンション経営
• 4-3.サービス付き高齢者向け住宅経営
• 4-4.グループホーム経営
• 4-5.郊外型商業施設経営

4-1.アパート経営

前橋市では、アパート経営による土地活用がおすすめです。
前橋市は、第1種住居地域と呼ばれる住宅地が広く指定されており、静かで落ち着いた住宅街が多いことで知られています。
こうしたエリアでは、住居系の賃貸需要があるため、アパート経営は安定した収入源となる可能性が高いでしょう。
また、前橋市は、県庁所在地であり、大学や企業の立地も多いため、単身者やファミリー層など、幅広い層からの賃貸需要が見込めます。

4-2.賃貸マンション経営

JR前橋駅周辺のエリアでは、賃貸マンション経営がおすすめの土地活用です。
前橋市は、県庁所在地として、多くの企業や官公庁が集積しており、働く人々のための住宅需要が常に高い状態です。

特に、JR前橋駅周辺は、交通利便性が高く、商業施設も充実しているため、賃貸住宅の需要は旺盛です。

駅周辺の土地は容積率が高く、中高層の賃貸マンションを建築できるため、主に社会人単身者向けの賃貸マンション経営がおすすめと言えます。
また、駅近という立地を活かし、貸店舗付賃貸マンションにすることで、入居者様の生活利便性を高め、かつ貸店舗により高収益が期待できます。

4-3.サービス付き高齢者向け住宅経営

サービス付き高齢者向け住宅は、住み慣れた街で、自分らしく暮らしたいという高齢者の方々にぴったりの住まいです。食事の用意や掃除など、日常生活は自分で行いながら、見守りや生活相談のサービスを受けることができます。
前橋市に限らず、高齢化社会の現代においては、サービス付き高齢者向け住宅の需要は、ますます高まると考えられます。

4-4.グループホーム経営

グループホームとは、認知症高齢者や身体障害者、知的障害者を対象とした介護施設のことです。
グループホームは介護事業者への一棟貸しであり、5～9人の患者が専門スタッフの介助を受けながら共同生活をする比較的小規模な施設になります。
グループホームは、少し大きめの戸建てのような建物であるため、住宅地内にある土地でも行うことができる土地活用です。

4-5.郊外型商業施設経営

幹線道路沿いの広い土地であれば、コンビニやドラッグストア、ファミリーレストラン等の出店需要がないかを調査してみることをおすすめします。

商業施設経営は賃料単価が高いことから、収益性の高い土地活用を行うことができるかもしれません。

この記事では、どのような土地が商業施設の土地活用に向くのかについてメリット・デメリットを交えて解説します。

前橋市で土地活用をお考えの方へ

以上、前橋市の土地活用について解説してきました。
県庁所在地である前橋市は、多種多様な製造業や物流拠点の誘致、交通インフラの整備など、積極的に住みやすいまちづくりを進めており、土地活用に適した街でした。
前橋市は外周部に住居系の用途地域が広く指定されていることから、「アパート経営」を、JR前橋駅周辺の中心市街地においては、中高層の賃貸マンションも建築することが可能となるため、主に社会人単身者向けの賃貸マンション経営や立地によっては貸店舗付賃貸マンション経営等をおすすめの土地活用としてご紹介しました。
前橋市で土地活用を検討する際に、ご参考にしていただければ幸いです。

東建コーポレーションでは、地域に密着した営業活動により、賃貸マンション・アパートの供給を通じて、土地所有者様のお悩み、問題解決のお手伝いをさせていただいております。前橋市で土地活用をご検討の方は、東建コーポレーション前橋支店まで、お気軽にご相談ください。

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