土地活用と言えば、賃貸マンション経営やアパート経営が代表的な方法とされていますが、土地活用には様々な選択肢があるため、アイデア次第で面白い土地活用を行うこともできます。
賃貸マンション経営やアパート経営を選択するのも良いですが、差別化という観点から、一風変わった面白い土地活用も気になる、という方もいらっしゃるのではないでしょうか？
この記事では、土地活用の面白いアイデアをご紹介します。
面白い土地活用を行うメリットや、検討する際のポイント等も解説していますので、ぜひご参考になさってください。
1.土地活用の面白いアイデア10選
土地活用と聞くと、多くの人が賃貸マンション経営やアパート経営をイメージされるかと思いますが、実は他にもユニークな活用方法があることをご存知でしょうか？
ここでは、土地活用の幅を広げる面白いアイデアをご紹介します。
- 1-1.トランクルーム経営
- 1-2.コインランドリー経営
- 1-3.シェアオフィス経営
- 1-4.ガレージハウス経営
- 1-5.駐車場経営
- 1-6.貸店舗付き賃貸マンション経営
- 1-7.コンセプトシェアハウス経営
- 1-8.カーシェアスペース経営
- 1-9.ロードサイド店舗経営
- 1-10.等価交換
1-1.トランクルーム経営
トランクルーム経営とは、ご所有地にコンテナハウスを設置し、利用者様に収納スペースとして貸し出すことで賃料を得る土地活用方法です。
トランクルームは、近年、都市部を中心に需要が拡大しています。
都市部では、1部屋あたりの広さよりも、「立地条件」や「家賃の安さ」を重視し、収納スペースは外部のサービスを利用する方が増えていることから、トランクルーム経営を始めることで、こうした需要を捉えることができます。
一方で、トランクルームは居住用の建物ではないため、固定資産税や都市計画税が軽減される「住宅用地の特例」が適用されないというデメリットがあります。
1-2.コインランドリー経営
コインランドリー経営とは、建物内に設置した洗濯機や乾燥機を、利用者様に貸し出すことで収益を上げる土地活用方法です。
比較的小さな土地でも始められることに加え、駅から離れている場合や、商業的に栄えていないエリアでも、住宅地が近くにあれば一定の需要が見込めます。
経営に必要な作業は、定期的な集金や清掃程度であるため、スタッフを常駐させておく必要もなく、自分一人で運営できるのも利点です。
デメリットとしては、客単価が数百円から数千円程度のため、多くの利用者様を確保しなければ経営が成り立たない点があります。
また、周辺に最新設備を備えた競合店舗が現れた場合、利用者様が流れてしまい経営が不安定になる可能性もあります。
1-3.シェアオフィス経営
シェアオフィスとは、ひとつのオフィスを複数の企業や個人が共同で利用するスペースのことです。
主にテレワークを行う会社員や個人事業主、起業家、ノマドワーカー等がターゲットで、利用者様から固定の月会費を得ることによって収益を得ます。
近年、リモートワークが普及したことにより、シェアオフィスをはじめとするワークスペースの需要が高まっています。
多くの人が集まる都市部の駅前やオフィス街はもちろん、最近では郊外のベッドタウンでも一定の需要が見られます。
1-4.ガレージハウス経営
ガレージハウスとは、建物と車庫（ガレージ）が一体となった住宅のことを指します。
ビルトインガレージとも呼ばれ、車を収納するスペースと居住空間を一体化させた機能性の高さが、車やバイクの愛好家から人気です。
ガレージハウスの入居者様は車での移動を前提としているため、駅から離れた場所でも、一定の賃貸需要が見込めます。
また、ガレージという付加価値がついていることから、一般的な賃貸住宅よりも高い家賃を設定できるというメリットもあります。
デメリットとしては、住居とガレージで1戸となるため、戸あたりの建築費が高くなる点があります。
1-5.駐車場経営
駐車場経営とは、ご所有地に駐車場を設けて、利用者様に貸し出すことで賃料を得る土地活用方法で、「コインパーキング経営」と「月極駐車場経営」の2種類の経営方式があります。
コインパーキング経営とは、時間貸しの駐車場経営のことです。
精算機やロック板、監視カメラなどの設備を設置する必要があるため、経営を始める際はある程度の初期費用を用意しなければなりませんが、繁華街や駅周辺など、立地条件が良ければ一定の収益が期待できます。
一方の月極駐車場経営は、利用者様と個別に賃貸借契約を結び、月単位で駐車スペースを貸し出す駐車場経営のことです。中長期的な契約となることが多いため、一度契約者様が決まれば安定した収益が得られます。
月極駐車場経営では、舗装やライン引き、車止めブロックなど簡易的な設備を設けるだけで良いため、初期費用が少額で済みます。
1-6.貸店舗付き賃貸マンション経営
貸店舗付き賃貸マンション経営とは、1階を貸店舗とした賃貸マンション経営のことです。
賃貸マンション経営では、プライバシー性やセキュリティーといった問題から、1階の賃料単価が最も低くなることが一般的ですが、1階部分を貸店舗とすることで、賃貸マンション経営の収益力を大きく向上することができます。
ただし、延べ床面積の広さや立地条件によっては、誘致可能な業種が限られるため注意が必要です。一般的には、美容院や飲食店などのサービス店舗よりも、コンビニやドラッグストアといった物販店舗の方が賃料相場は高くなります。
1-7.コンセプトシェアハウス経営
シェアハウスとは、個人で利用する居室とは別に、リビングやキッチン、トイレ、お風呂等の住宅設備を複数の入居者様が共同で利用する賃貸住宅のことです。その中でも、特定のテーマが設けられたシェアハウスのことを「コンセプトシェアハウス」と言います。
例えば、外国人との交流や語学学習をコンセプトとした「国際交流シェアハウス」や、起業を目指す人やスタートアップで働きたい人が集まる「起業家育成シェアハウス」などがあります。
共通の趣味や目標を持った入居者様が集まるため、一般的なシェアハウスと差別化され、賃貸需要や賃料単価の上昇が期待できます。
1-8.カーシェアスペース経営
カーシェアスペース経営とは、特定の自動車を会員間で共有し、必要な時に利用できるシェアリングサービスを提供して利用料を得るビジネスのことです。通常のレンタカーよりも気軽に利用できることから、近年、市場規模が拡大しています。
カーシェアスペース経営には、賃貸マンション経営やアパート経営には向かない狭小地でも活用できるというメリットがあります。
収益性は立地によって異なりますが、都市部の駅周辺やオフィス街、住宅街等は利用者様が特に多いことから、安定した収益が期待できるでしょう。
1-9.ロードサイド店舗経営
ロードサイド店舗とは、郊外や交通量の多い幹線道路沿いにある店舗のことです。
テナントに土地そのものを貸し出す「事業用定期借地方式」と、土地に建物を建築してテナントに一括で借り上げてもらう「リースバック方式」の2つの経営方式があり、初期費用を抑えながら賃貸経営を始めることができます。
また、貸店舗のような商業系の土地活用は、住居系の土地活用に比べて賃料が高水準であることから、高い収益性を求める場合にも適しています。
1-10.等価交換
等価交換とは、土地オーナー様とデベロッパー（開発業者）が共同で行う土地活用の一種です。
土地オーナー様が「土地」を、デベロッパーが建物の「建築費」をそれぞれ出資し、建物が完成したあと、両者の出資比率に応じて土地・建物の所有権が分配されます。
等価交換では、土地オーナー様が土地を提供する代わりに、デベロッパーが建物の建築費を負担してくれるため、お金をかけずに土地を有効活用できるというメリットがあります。
ただし、土地と建物をデベロッパーと分配して所有することになるため、自分で土地活用を行う場合とは異なり、不動産運用の意思決定に制約が生じるデメリットがあります。
2.面白い土地活用を行うメリット
ここからは、面白い土地活用を行う2つのメリットをご紹介します。
2-1.差別化に繋がる
賃貸マンション経営やアパート経営は、賃貸需要が広く存在するため、安定した収益を獲得できますが、現在は昔のように「建てれば入居が付く」という市場環境ではありません。
入居者ニーズの高い設備や流行に合ったデザイン、間取り等を工夫し、物件の競争力を高めることは可能ですが、同じ賃貸住宅である以上、差別化には限界があります。
そこで、一風変わった面白い土地活用を行うことで、他の賃貸物件と競合しない、独自性を持った賃貸経営ができます。
例えば、外国人留学生と語学を学びながら生活できるコンセプトシェアハウスを経営したり、建物と車庫が一体となったガレージハウスを運営したりすることで、物件に独自性を持たせることが可能です。
入居者獲得競争が激しいエリアでも、他にはない独自の付加価値を設けることで、高い入居率と収益性を確保しやすくなります。
2-2.活用が難しい土地でも収益化を目指せる
土地には用途地域が定められており、場所によって建てられる建物の用途が決まっています。そのため、ご所有地の立地によっては活用方法が限られてしまうケースがあります。
しかし、ユニークな土地活用のアイデアを知っていれば、様々な可能性を模索することができます。
例えば、ご所有地が工業専用地域（工場のみに使用を限定された地域）にある場合、建設が認められる建物は原則として工場のみであり、住宅や店舗などは建てられません。
しかし、工業専用地域であっても、駐車場経営であれば、そもそも建物を建てないため可能です。
このように、用途地域の制限によって全く活用できないと思っていた土地でも、アイデア次第で利益を生み出せるケースもあるのです。
3.面白い土地活用を検討する際のポイント
面白い土地活用を検討する際は、「賃貸需要を見極める」と「出口戦略を考えておく」の2つのポイントを押さえておく必要があります。
3-1.賃貸需要を見極める
「面白い土地活用」は、基本的にニッチな需要を捉える方法になることが多いと言えます。
そのため、ご所有地の周辺で賃貸需要が見込めるかどうかを検討段階で見極めることが重要となります。
例えば、田舎では1住宅あたりの敷地面積が広く、元々十分な収納スペースを有しているケースが多いことから、トランクルーム経営を始めても安定した収益を得られない可能性が高いです。
アイデアを活かし、面白い土地活用を成功させるためには、賃貸需要が見込めるかどうかを見極めた上で、ご所有地に合った活用方法を検討することが重要です。
3-2.出口戦略を考えておく
面白い土地活用とは、主流から外れた方法を採ることが多いため、出口戦略を考えておくこともポイントです。
出口戦略とは、投資活動等において、損害を最小限に抑えながら事業を撤退するための戦略のことを言い、土地活用では「売却」などがこれに該当します。
面白い土地活用のアイデアで安定した収益を得られているのであれば問題ありませんが、経営が上手くいかなかった場合は、損害が大きくなる前に何らかの対応を取る必要があります。
一般的には、シェアハウスなどのニッチな需要を狙ったものほど売却が難しい傾向があるため、始める前にマーケティング調査を行い、出口戦略の方針を固めておくことが重要です。
4.面白い土地活用に関するよくある質問
ここからは、面白い土地活用に関するよくある質問に回答していきます。
4-1.お金のかからない面白い土地活用はありますか？
お金のかからない面白い土地活用は、下記の2つです。
- ・等価交換
- ・事業用定期借地権
等価交換では、土地オーナー様が土地を提供する代わりに、デベロッパーが建物の建築費を負担してくれるため、お金をかけずに土地を有効活用できます。
事業用定期借地権の場合も、土地オーナー様はテナントに土地を賃貸するだけで良いため、建物の建築費や維持管理費等を負担する必要はありません。
4-2.田舎でできる面白い土地活用には何がありますか？
田舎でできる面白い土地活用には、下記の2つが該当します。
- ・ガレージハウス経営
- ・ロードサイド店舗経営
ガレージハウス経営は、車を持っている人が主な入居者ターゲットとなるため、駅から離れた郊外や、田舎の土地でも一定の需要が見込めます。
一方のロードサイド店舗経営は、幹線道路沿いの土地に、テナントを誘致して収益を得る土地活用方法です。
土地が相応に広いことや、前面道路に一定の交通量があることが条件となりますが、郊外や田舎でも行える収益性の高い土地活用方法のひとつです。
5.面白いアイデアから土地活用のヒントを得よう！
本来、代表的な土地活用と言えば、賃貸マンション経営やアパート経営ですが、地域によっては、あえてトランクルーム経営やシェアオフィス経営、ガレージハウス経営など、多彩で面白いアイデアで土地活用を行うことが、成功への近道となることもあります。
アイデアを活かして面白い土地活用を行うことで、周辺の賃貸物件との差別化を図ったり、活用が難しい土地でも収益化に繋げたりすることができます。
しかし、面白い土地活用と言える方法は、基本的に王道からは外れるため、検討する際はご所有地周辺の賃貸需要を見極める他、撤退時のリスクを考慮した出口戦略を立てることが重要です。
面白いアイデアで土地を活用したいと思ったら、まずは東建コーポレーションにご相談ください。ご所有地の周辺ではどのようなニーズがあり、どういった土地活用が適切なのかを、市場調査データをもとにご提案させていただきます。
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