車が入らない土地の活用方法7選！売却が難しい無道路地をお金に換えるコツ／ホームメイト

この記事では、車が入らない土地を活用する7つの方法をご紹介します。
車が入らないような土地は「無道路地」と呼ばれ、新たに建物を建てたり、既存物件を建て替えたりできない決まりになっています。
建物を建てられない土地は、不動産としての価値が下がる傾向にあることから売却が難しいため、相続したもののどう扱えば良いか分からないと頭を抱えるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、車が入らないような場所でも、土地活用する方法はあります。
記事内で詳しくご紹介しますので、車が入らない土地をお持ちの方はぜひご参考にしてみてください。

車が入らない「無道路地」とは？
車が入らない土地を活用する7つの方法
車が入らない土地に建物を建てて土地活用する方法はある？
車が入らない土地の7つの活用方法まとめ

車が入らない「無道路地」とは？

車が入らない土地は「無道路地」であることが多いです。
無道路地とは、建築基準法上の道路（※）に接していない、もしくは接道義務を満たしていない土地のことを言います。
接道義務とは、「幅員が4m以上ある道路に敷地が2m以上接していなければならない」という建築基準法で定められた規則のことです。
都市計画区域内に建物を建てる場合はこの接道義務を満たす必要がありますが、無道路地では基準を満たせないため建物の建築が認められません。
なお、建築基準法で定められた接道義務を満たしていても、都道府県などで別途接道条件を定めている場合、これを満たしていなければ無道路地と見なされるため注意が必要です。

※建築基準法上の道路とは、幅員が4m以上ある道路のこと。ただし、幅員が4mに満たない場合でも、建築基準法の道路（2項道路）と見なされる場合もある。

※共同住宅等を建てる場合、間口は4m以上必要

車が入らない土地を活用する7つの方法

無道路地は、建築基準法における接道義務を満たしていない土地であり、新たに建物を建てたり、すでにある建物を建て替えたりできない土地であることから、再建築不可物件に該当します。
再建築不可物件は、不動産としての価値が低い傾向にあることから売却が難しく、売れたとしても一般的な取引相場に比べて金額が低くなってしまいます。
しかし、そのような土地でも、活用してお金に換える方法はあります。
ここからは、車が入らない土地を活用する7つの方法をご紹介します。

《　車が入らない土地を活用する7つの方法　》

【1】シェアサイクルポート
【2】ロッカー付きバイク置場
【3】キャンプ練習場
【4】貸し農園
【5】マルシェスペース
【6】アーバンスポーツスペース
【7】隣地へ貸し出す

【1】シェアサイクルポート

シェアサイクルとは、一定のエリア内に複数設置されたサイクルポートから自由に自転車を貸出・返却できる新しい交通手段で、近年、都市部を中心に需要が拡大しています。
車が入らなくても自転車なら入る土地は多いため、無道路地をシェアサイクルのポートで土地活用するのもひとつの手段です。
シェアサイクルポートは、一度場所が認知されるとリピーターが増えるので、無道路地といった視認性の悪い土地でも運用できるケースが多いです。
加えて、看板と駐車設備を設置するだけで始められるため、初期費用や維持コストがかからないのも魅力です。

【2】ロッカー付きバイク置場

車が入らなくても、バイクが通れる程度の道幅がある場合は、ロッカー付きバイク置場として土地活用を行うことができます。
ロッカー付きバイク置場とは、ヘルメットやバイク用スーツなどを収納できるロッカーが付いたバイク置場のことです。
平置きのバイク置場は、装備品や工具を収納しにくいという難点がありますが、ロッカー付きにすることで利便性が高まるため、他のバイク置場と差別化を図れます。

【3】キャンプ練習場

近年のキャンプブームから、都市部の空き地をキャンプ練習場として土地活用する事例が増えています。
キャンプ練習場とは、その名の通りキャンプを練習するために設けられた施設のことです。
無道路地には車が入らないため、本格的なキャンプ場として運営するのは難しいですが、キャンプに行く前に練習したい人や、気軽にキャンプをしたい近隣住民が利用するケースがあります。
キャンプ練習場は、運営会社に物件登録することで始められます。

【4】貸し農園

車が入らない土地を、貸し農園として活用する方法もあります。
貸し農園とは、土地を家庭菜園向けの農耕地として貸し出して賃料収入を得る土地活用方法です。近年では市街地での家庭菜園需要が高まっています。
農具や苗などは利用者自身が用意するため、土地オーナー様は区画分けや賃貸借契約の締結、定期的なメンテナンスを行うだけで良く、手間を抑えながら賃料収入を得られるのが特徴です。
なお、貸し農園を運営する企業もあるため、貸し農園経営による土地活用に興味のある方は相談してみると良いでしょう。

【5】マルシェスペース

マルシェスペースとは、特定の期間や場所で開催されるイベントや、フリーマーケットを行うためのスペースを貸し出す土地活用方法です。近くに駐車場があり、テントなどの運搬・設置ができる広さであれば、車が入れない土地でもマルシェスペースとして活用できます。

【6】アーバンスポーツスペース

アーバンスポーツとは、都市を舞台に繰り広げられるスポーツのことを言います。
具体的には、フットサルやスケートボード、3on3のバスケットボールなどが種目として挙げられます。
アーバンスポーツスペースは、ご所有地をこれらのスポーツの会場として貸し出す土地活用方法です。
アーバンスポーツの施設は建物ではないため、接道義務を果たしていない土地でも設置できます。
場所を認知してもらえれば自然とリピーターが増えていきますので、収益も徐々に安定していくと考えられるでしょう。

【7】隣地へ貸し出す

車が入らない土地の活用方法には、隣地に貸し出すことで収益化するパターンも考えられます。
売却だとなかなか了承を得られないことが多いですが、賃貸であれば応じてくれるケースも多いです。
固定資産税以上の金額で賃貸できれば、土地の維持費を安く抑えることができます。

車が入らない土地に建物を建てて土地活用する方法はある？

車が入らない土地でも接道義務の条件を満たせば、新たに建物を建築したり既存の建物を建て替えたりすることが可能になるケースもあります。
ここからは、車が入らない土地に建物を建てて土地活用する方法を解説します。

隣地を購入して土地活用する

ご所有地と道路の間にある隣地の一部を購入することで、接道義務を満たし、建物を建てる土地活用を実現する方法です。
土地を購入する費用が発生するのはもちろん、隣地所有者に譲れるスペースがあるのかを確認して同意を得る必要があるため、一筋縄ではいかないケースもあります。
なお、ご自身で直接交渉するよりも、直接的な関係を持たない土地活用の専門会社に仲介を依頼して交渉を進めることをおすすめします。

土地交換をして土地活用する

土地交換とはご所有地の一部と隣地の一部を交換することを言います。隣地の一部を購入する方法に比べ、費用を抑えながら接道義務を満たすことができます。
しかし、交換したい土地にすでに建物が建っているなど、交換することが物理的に成立しないケースもあるため注意が必要です。
加えて、隣地の一部を購入する場合と同様に、隣地の所有者の同意がなければ実現できません。

通行地役権を利用して土地活用する

通行地役権（つうこうちえきけん）とは、隣地を通らないとご所有地から道路に出られない場合に、隣地の一部を通行のために利用できる権利のことです。
通行地役権は隣地所有者の同意を得て設定できる権利であり、通行できる幅や形状、利用方法については両者の合意の下で決定できます。そのため、接道義務の条件を満たす範囲で通行地役権を設定できれば、無道路地でも建物の建築や建て替えが可能になります。
なお、通行地役権を利用して建物を建てる場合は、通行地役権の設定登記が必要です。

車が入らない土地の7つの活用方法まとめ

以上、車が入らない土地の7つの活用方法について解説してきました。
車が入らない土地は「無道路地」に該当するケースが多いです。
無道路地は、新たに建物を建てたり、既存の建物を建て替えたりできないことから、不動産としての価値が下がりやすく、売却が難しい傾向にあります。
しかし、無道路地でも「シェアサイクルポート」や「ロッカー付きバイク置場」、「キャンプ練習場」などの方法で土地活用を行うことは可能です。
また、土地活用の専門会社に相談することで、接道義務を満たし建物の建築を伴う土地活用方法を実現できる可能性があります。
無道路地にお悩みの方はぜひ東建コーポレーションまでご相談ください。