失敗しない土地活用を行うには、事前の市場調査が重要です。
土地活用で何を行うかは、その土地の需要に合った活用方法を選ぶことが基本と言えます。その土地に合った活用方法の判断材料を集めるために行うのが事前の市場調査ですが、土地活用では具体的にどのような市場調査を行うのでしょうか。
この記事では、アパート経営を例に「土地活用の市場調査7つのチェックポイント」について解説します。
目次
【1】周辺状況
土地活用の市場調査では、まず、周辺環境の調査をすることから始めます。周辺環境は、最寄り駅だけでなく、隣接市の駅、都市部であれば最寄り駅からの通勤圏内まで含めて考えることが必要です。
最寄り駅周辺に働く場所がなかったとしても、通勤圏内に働く場所が多く存在するエリアであれば、単身者の需要が考えられます。
ご所有地の周辺がファミリー世帯の多い分譲地であったとしても、単身者のニーズを簡単に捨てる必要はありません。通勤圏内に市役所や警察署、大きな病院等があり、最寄り駅から徒歩5分以内の物件であれば、単身者も含めて検討してみる必要があります。
【2】入居ターゲット
若干広範囲に周辺状況を確認したあとは、入居ターゲットを絞り込みます。
例えば、通勤圏内に働く場所が多くあるような場所であれば社会人の単身者向け、1～2駅程度以内に大学があれば学生向けといった方向性が考えられます。
音楽大学のような特徴的な大学があれば、音楽大学生向けにするのもひとつの方法です。
単身者が難しそうであれば、次の段階でカップル向けやファミリー向けを検討します。
ただし、ファミリー向けは単身者向けよりも総じて賃料の㎡単価が低くなります。ファミリー向けを検討する場合、近くに学童保育が併設された小学校があれば小学生以上の子どもを持つ世帯がターゲットとなる可能性があります。
【3】賃料査定
市場調査では、賃料の調査も重要です。賃貸住宅の賃料は間取りや築年数、駅からの距離によって異なることが一般的であるため、これらを加味して賃料を調べていきます。
賃料は堅実な収支計画を立てるにあたり、重要な情報となります。
借入金を問題なく返済できるかを確かめるためにも、賃料は保守的な水準を把握しておくことが適切です。
【4】間取り・面積
賃貸住宅は、入居ターゲットを決めると間取りも自然と決まってきます。
社会人の単身者や学生であれば単身者向け間取り、就学前児童を持つファミリー世帯であれば2LDK、小学生以上の子どもがいるファミリー世帯であれば3LDK等が考えられます。
また、単身者の場合であっても、必ずしも単身者向け間取りだけが正解とは限りません。
郊外の物件では、1LDKや2DKといった広めの物件の方が単身者に好まれることもあります。
家賃が同じならできるだけ広い部屋に住みたいと思うのは当然であり、家賃単価が下がる郊外では、広い部屋を求める単身者は少なくありません。
郊外の物件で社会人の単身者がターゲットとなる場合には、1LDKや2DKも検討してみる価値はあります。
また、間取りが決まれば面積もおのずと決まってきます。ただし、賃貸物件は、面積が広過ぎると家賃総額が高くなるため、あまり部屋を広くすると入居が決まりにくくなることが多いです。
特に、3LDKは面積を大きくし過ぎないことが賃貸需要を捉えるコツとなります。
【5】貸店舗の出店可能性
アパート経営を行う場合、1階に貸店舗出店の可能性があるかどうかを確認することも重要な調査ポイント。
貸店舗の可能性も検討した方が良い理由は、一般的に店舗の方が住宅よりも賃料単価が高いからです。
賃貸住宅の1階はセキュリティー等の問題から入居率が低くなりがちであり、賃料単価も2階よりも安くなることが一般的となっています。
一方で、貸店舗は1階の賃料が一番高くなるのが通常です。貸店舗は一度入居すると、長期間借りてくれる可能性もあり、1階に貸店舗が入居すれば賃貸経営の収益性が大きく向上します。
ただし、貸店舗は設けることができない土地も存在します。市街地の土地には用途地域と呼ばれる建築可能な用途を制限した規制があり、例えば、第一種低層住居専用地域と呼ばれる用途地域内の土地は原則として貸店舗が建てられない土地です。
そのため、アパートの1階部分を貸店舗とすることもできなくなります。
次に、仮に貸店舗が建てられる用途地域であっても、テナント側の出店ニーズがないと、貸店舗のテナントを誘致することはできません。
用途地域が貸店舗の建築が可能であり、かつテナント側にも出店ニーズがあることではじめて貸店舗の検討が可能となります。
貸店舗の出店可能性を探るには、土地活用専門会社や不動産会社の協力が必要です。
土地活用専門会社から土地活用の提案を受けた場合には、土地活用専門会社に貸店舗の出店可能性の調査を依頼することもおすすめします。
【6】競合物件の状況
アパートが多く建っており、入居者も埋まっているようであればそれなりに賃貸需要が存在する地域と判断できます。最寄り駅からの距離がご所有地と同程度の賃貸物件は、競合物件となる可能性が高いため、競合物件と想定して入居状況（賃貸需要）の調査を行います。
競合物件は、対象地の周辺の物件を歩いて調査します。また、インターネットでも周辺の物件の募集状況を確認することが適切です。
一棟で複数の部屋を長期間にわたり入居者募集している場合は、間取りや家賃設定、駐車場台数など、物件自体に問題があると考えられます。
競合物件の調査により、立地条件に向かない間取りや家賃設定などが分かったら、プランニングに活かすようにします。
【7】コンセプト物件の可能性
近年は他の物件と差別化するために、コンセプト型の賃貸物件を選択する人もいます。
コンセプト物件とは、例えば楽器演奏を趣味とする人をターゲットとした防音物件や、ペットを飼う人をターゲットとしたペット可能物件のことです。コンセプト物件は、ニッチなニーズを捉えて賃料を高く設定できる可能性があります。
ただし、近隣に同様のコンセプト物件が存在すると、供給過剰となり入居者を捉えきれないこともあります。
近隣にコンセプト物件がなければ、他の物件と差別化するためにコンセプトを明確に打ち出した物件を検討してみるのもひとつです。
土地活用コンサルティングは東建コーポレーションにご相談ください
以上、土地活用の市場調査7つのチェックポイントについて解説してきました。
市場調査の調査項目には、「周辺状況」や「入居ターゲット」、「賃料査定」等がありました。
市場調査の結果を踏まえた上で、適切なプランを計画することが土地活用の失敗を防ぐコツとなります。
東建コーポレーションでは、賃貸建物経営を長期安定経営に導くために仲介管理部を擁し、入居仲介、建物管理、賃貸管理の3つの業務を通じて、全国のオーナー様をサポートさせていただいています。
そのノウハウの蓄積により、正確な市場調査、及びお客様のご要望にお応えする土地活用コンサルティングをご提供します。
土地活用をお考えの際は、東建コーポレーションにご相談ください。
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