借地借家法とは？土地活用で役立つ法知識 - ホームメイト

土地活用で、ぜひ理解しておきたい法律のひとつに借地借家法があります。借地借家法とは、借主が不利になりやすい民法の規定を補って借主を保護する目的の法律です。

借地借家法は借主保護の法律であることから、貸主側からは簡単に契約解除ができない様々な制約が設けられています。
一般常識では考えられないような規定も存在するため、貸主は十分に借地借家法を理解しておくことが望ましいです。

この記事では、「借地借家法」について解説します。

借地の種類と特徴　「普通借地」と「定期借地」

借地とは、建物を所有することを目的とする人に土地を貸す仕組みです。土地活用で借地を行う場合、対価として地代収入を得ることになります。
土地所有者は建物投資が不要となり、建物所有者は借地人（借主）となる点が特徴です。

この章では、借地の種類と特徴について解説します。

普通借地

普通借地権とは、契約期間に更新がある借地権のことです。
基本的な制度としては旧借地法時代からある借地と同じで、借主の権利が強く守られている借地になります。

借地借家法は、元々、借地人（借主）の権利を守るための法律です。
従来から存在する普通借地は、借地借家法の立法趣旨を反映する借地権であり、借主の借りる権利を強く保護しています。
具体的には、借地人が更新を申し出ればほぼ更新できる制度となっており、地主（貸主）から更新拒絶を行うことは非常に困難な仕組みとなっています。地主から更新拒絶を行うには、正当事由と立ち退き料が必要になります。
正当事由とは、更新拒絶を行うための正当な理由のことを指します。立ち退き料とは、借地契約の解除に際し、地主が借地人に対して支払う金銭のことです。
自分のものを返してもらうのに、借りている人に対してお金を支払うということは、一般常識からすると理解しがたい慣習ですが、今なおこの考え方は踏襲されています。
更新拒絶が困難な点は、普通借地で土地活用を行う地主は、十分に理解しておくべき重要なポイントです。
なお、普通借地は土地を取り戻すことが極めて難しくなることから、近年の土地活用で新たに借地権を設定する場合は、普通借地はあまり利用されなくなっています。

定期借地

定期借地権とは、契約期間に更新の概念がない借地権のことです。

1992年より施行された制度であり、比較的新しい借地になります。定期借地権は更新という制度がないため、借地の契約期間満了時に借地契約が確定的に終了する借地権です。
貸主は正当事由や立ち退き料も不要であり、確実に貸した土地を取り戻すことができます。

定期借地権には、①事業用定期借地権と②建物譲渡特約付借地権、③一般定期借地権の3種類があります。

3種類の定期借地権のうち、土地活用で多く利用されている定期借地権は、①の事業用定期借地権になります。

事業用定期借地権で締結できる借地期間は10年以上50年未満です。一般定期借地権は、借地期間が最低50年以上となります。
事業用定期借地権は、一般定期借地権に比べると短い期間の貸し出しで終了できる点が、地主にとって人気の理由となっています。
また、事業用定期借地権は、借地上の建物が店舗などの事業用であることから、借地人（土地の借主）が企業であることが多く、地代支払い能力が高く、かつ地代が高く設定できることも魅力のひとつです。土地活用で借地を選択する場合には、事業用定期借地権が最もおすすめとなります。

借家の種類と特徴　「普通借家」と「定期借家」

借家とは、建物を貸して家賃収入を得ることです。
借家の場合、地主が建物を建てて貸すことから、土地も建物も所有者は同じになります。
借家の家賃は、借地の地代よりも高く設定されます。
ただし、借家では土地所有者が建物所有者となることから、将来の修繕費は建物所有者（土地所有者）が負担することになります。

普通借家

普通借家とは、契約期間に更新の概念がある借家のことです。借家も借地も更新の有無で普通か定期かに分かれる点は同じになります。
普通借家も普通借地と同様に借主の権利が強く守られている契約です。貸主が更新拒絶を行うには、普通借地と同じく普通借家でも貸主に正当事由と立ち退き料が必要となります。
ただし、借家は契約期間が借地より短いことと、また借主が建物投資を行うわけではないことから、長期間居座るというケースは少なく、借主が自ら自然に退去していくことも多いです。

普通借家は今でも広く普及しており、特にアパートや賃貸マンション等の住居系の賃貸借契約は普通借家が主流となっています。
そのため、借家の賃料相場は普通借家契約を前提とした賃料水準となっています。

定期借家

定期借家とは、契約期間に更新の概念がない借家のことです。

定期借家は、2000年に施行された比較的新しい制度になります。
更新の概念がないことから、契約期間が満了すると借主は退去しなければならず、貸主は確定的に部屋を取り戻すことができます。
定期借家の賃貸借契約を終了する際は、貸主に正当事由や立ち退き料は不要です。

定期借家契約は、貸店舗の借家契約で利用されることが多くなっています。
貸店舗は立ち退き料に営業補償が含まれるため、立ち退き料が法外な金額になってしまうことが多いです。
そのため、将来の立ち退き料の発生を防ぐために、貸店舗では定期借家契約を選択されることがよくあります。
貸店舗に関しては、定期借家契約の普及が進んだことから、定期借家契約での賃料相場が形成されています。

土地活用専門会社に調査や提案を依頼しましょう

以上、借地借家法について解説してきました。

借地には普通借地と定期借地の2種類があります。
さらに定期借地権は、事業用定期借地権と建物譲渡特約付借地権、一般定期借地権の3つに分かれます。
借家の種類は普通借家と定期借家です。
いずれも普通か定期かで貸主の権利は異なりますので、目的に合った貸し方を選ぶことが重要となります。

まずは地域に詳しい土地活用専門会社、特に入居仲介業務を行っている土地活用の専門会社に所有地の市場調査を依頼し、立地条件に対して適切な土地活用方法を提案してもらうようにしましょう。

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