土地活用5つのプロセス - ホームメイト

はじめて土地活用をするのであれば、全体の流れ、プロセスを把握してから始めるとスムーズです。

土地活用は大きな投資を伴いますし、約半世紀にわたってお金を稼ぐ資産を築くことになることから、熟考を重ねた上で決めていくことが適切と言えます。
土地活用は、どのようなプロセスで進めていくものなのでしょうか。
こちらの記事では「土地活用を開始するまでの5つのプロセス」について解説します。

【1】土地活用を行う目的を考える

土地活用は、いきなり土地活用専門会社に相談するのではなく、土地活用を行う目的を考えることが重要となります。
目的を決めた方が良い理由は、目的を決めておくことで後々、様々な選択を迫られる場面において決断しやすくなるからです。

土地活用を進めていく中で、地主様のメインとなる仕事は「決断」になります。地主様はこれから賃貸経営を行う人なので、会社で言えば起業する経営者なのです。
経営者がそのつど経営判断をして決断していくように、地主様も判断して決断していくことが仕事となります。

土地活用の目的は、例えば「相続税対策のために行う」、「配偶者や子が管理しやすい収益物件を残したい」、「より収益性の高い土地活用を行いたい」等々があります。

相続税対策のために行うのであれば、節税効果の高い土地活用方法を選択することが望ましいです。例えば、アパートや賃貸マンションであれば節税効果は高いですが、コインパーキングは節税効果が低いため、行わないという判断ができます。
また、2人の子どもに平等に資産を分けたい場合には、1棟のアパートではなく、2棟の戸建て賃貸住宅を検討するのもひとつです。

配偶者や子が管理しやすい収益物件を残したい場合には、保育園や老人ホーム等の一棟貸しという選択肢もあります。
テナント側から事業用定期借地の要望があれば、借地事業も選択のひとつです。

事業用定期借地とは、もっぱら事業の用に供する建物を所有する目的で設定する借地権のことになります。
一棟貸しや借地事業は、ほとんど手間がかからないため、不動産の知識に乏しい親族でも無理なく経営をすることができます。
より収益性の高い土地活用を行いたい場合には、事業系の土地活用を検討してみるのもひとつです。このように目的を決めておくと優先順位ができ、決断をしやすくなります。

【2】土地活用専門会社に相談する

土地活用の目的がある程度決まったら、次に土地活用専門会社に相談します。土地活用の相談先は、土地活用専門会社が最も経済的かつ現実的です。土地活用を行うには、まずその土地でどのような建物が建てられるかを検討する必要があります。土地は都市計画法や建築基準法、条例等により一定の利用制限が課されています。
これらの法規制の中で、合法的な建物を設計するには一級建築士の力が必要です。

土地活用専門会社には、通常、社内に一級建築士が在籍しています。
土地活用専門会社に相談すると、提案レベルの図面であれば無料で作成してくれます。
提案レベルの図面であっても、独立した一級建築士事務所に依頼すると有料となることが少なくありません。
その点、土地活用専門会社は提案段階の図面であれば無料で作成してくれるケースもあるため、経済的と言えます。

また、土地活用専門会社は施工会社であることから、見積もりも提示することが可能です。
土地活用では、建築費を含めた初期費用がいくらかかるかも重要な要素となります。土地活用専門会社であれば建築費、及び諸経費も提案してくれるため、初期費用も把握できるようになります。

さらに、土地活用専門会社は関連会社として賃貸住宅の管理会社を有しているケースも多いです。
管理会社は、賃貸市場に精通しており、エリアにおける最新の適正家賃相場を把握しています。
土地活用専門会社は管理会社から家賃相場の情報を得ることができるため、投資額に対する家賃収入から現実的な収支シミュレーションを提案することができるのです。

このように土地活用専門会社は、設計プランと建築費、竣工後の賃貸事業収支シミュレーションを無料で提案してくれることから、土地活用の相談先としては最も適切と言えるパートナーとなります。
なお、土地活用専門会社に相談する際は、土地活用の目的も合わせて伝えることが望ましいです。目的を伝えると、土地活用専門会社はその目的を実現するために最適なプランを提案してくれます。

【3】土地活用専門会社とベストプランを検討する

土地活用の専門会社が一級建築士を擁し、地域密着の不動産仲介を行っている企業であれば、建築法規の定める範囲内で土地を最大限に活用し、地域の入居需要を捉えた土地活用の提案をしてもらえることが期待できます。しかしその反面、土地オーナー様にとってベストな土地活用とは何なのかを知っているのは、土地オーナー様だけです。
例えば「相続税に悩んでいる」、「老後を迎えるまでに老後の資金を確保したい」など、土地オーナー様のご意見は、土地活用計画の方向性を決める上で重要な情報となります。

何を目的として土地活用を行うかによって、土地活用の種類も異なり、建物の規模や構造も違ってくる可能性があるためです。
また、土地オーナー様のご意見は大まかでも問題ありません。それを聞き取り、具体的な事業計画を数字に落として可視化していくのも、土地活用専門会社の役割だからです。

いかに豊富なノウハウを持つ土地活用専門会社であっても、土地オーナー様のご意見なしには、土地活用のベストプランを立案することはできません。そのため、土地活用のプランニングを行う際には、素人だから意見しない方が良いなどと考える必要はありません。土地活用のプランは、土地オーナー様と土地活用専門会社が一緒に考え、組み上げていくものということが非常に重要なポイントです。

【4】土地活用専門会社と工事請負契約を結ぶ

プランが決まったら、土地活用専門会社と工事請負契約を締結し、金融機関に融資を申込み、金銭消費貸借契約を締結し、いよいよ工事に着工します。工事の着工の段階に入ると、土地所有者としての仕事はほとんどなくなります。後は、プロの土地活用専門会社に工事を任せるだけです。
もし着工後に追加変更の要望が発生した場合は、現場監督に相談し、可能な範囲で変更してもらうことはできます。

【5】竣工までに管理契約を締結して土地活用を始める

アパートや賃貸マンション等であれば、管理会社と竣工までに管理契約を締結します。

管理方式には、大きく分けて委託形式の「管理委託」と、転貸形式の「サブリース」の2種類が存在します。管理方式は、収益性やリスクにも影響するため、契約内容をよく調べて物件や自分の状況に適した方式を選ぶことが望ましいです。管理契約を締結し、建物が竣工したら、いよいよ賃貸経営が始まります。

賃貸住宅経営オーナー様を長期にサポートする東建コーポレーションにご相談ください。

以上、土地活用を開始するまでの5つのプロセスについて解説してきました。土地活用のプロセスには、「土地活用を行う目的を考える」、「提案された活用プランを検討する」等のプロセスがありました。

特に提案された活用プランを検討する過程は、理想的な土地活用を目指す上で重要です。
土地活用を進めていく上での参考にして頂ければと思います。

東建コーポレーションでは創業より、建築施工、入居仲介、建物管理、賃貸管理のすべてを自社で行い、半世紀にわたり積み上げてきた知識、ノウハウ、経験を駆使し、新時代に対応すべく研究開発に取り組み、高い業務品質によりオーナー様の賃貸建物経営をサポートし続けています。ぜひ東建コーポレーションにご相談ください。

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