失敗例に学ぶ土地活用！10種の活用手段を解説！ - ホームメイト

土地活用には様々な方法があります。土地活用を検討する際には、成功例を参考にすることはもちろんですが、忘れてはならないのが、土地活用の失敗例から学ぶことです。
当記事では、10種の土地活用の方法ごとに、よくある失敗例と成功ポイントを解説します。

借地の失敗例と成功のポイント

土地活用の方法のひとつである「定期借地権」は、「普通借地権」と違い、契約期間満了後、確実に土地を返還してもらえる利点があります。
ただし、定期借地権で定められた契約期間中は、原則として賃貸人である土地オーナー様側から途中解約ができません。契約期間が満了するまで貸し続ける必要があります。

定期借地権は、「①事業用定期借地権」、「②一般定期借地権」、「③建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。
「①事業用定期借地権」の場合、存続期間は10～50年未満の範囲内で定めることができます。一方、「②一般定期借地権」は、存続期間が50年以上の長期間で定める必要があります。「③建物譲渡特約付借地権」は、30年以上の存続期間を設定する必要があり、契約期間満了後、土地オーナー様が建物を買い取る契約です。

【 失敗例1 】 
事業用と住宅用の土地を勘違いして失敗

介護施設経営をする事業者に事業用定期借地権を設定して土地を貸すつもりでいたところ、一般定期借地権を設定することになってしまい、50年以上はその土地が使えなくなってしまった、という失敗例があります。

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①事業用定期借地権	存続期間は10年以上50年未満で、事業用建物所有に限られ、居住用は不可
②一般定期借地権	存続期間は50年以上で、用途制限なし
③建物譲渡特約付借地権	存続期間は30年以上で、用途制限なし

【 失敗例2 】 
契約内容の確認が足りなくて失敗

定期借地権契約において設定した、特約条項にまつわる失敗例もあります。
例えば、「賃料増額請求権を排除する」という特約条項を入れてしまうと、経済状況が変化しても、賃貸人である土地オーナー様は、借地人に対して賃料の値上げを請求できなくなります。
また、借地人が「中途解約」できる旨の特約条項が入れられている場合、契約期間の満了を待たず、短期間で中途解約されてしまう可能性もあります。

さらに、事業用定期借地権には、契約の存続期間が「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」の2種類がありますが、存続期間が「30年以上50年未満」の場合は、特約で排除しない限り、契約期間満了時に借地人が賃貸人に「建物買取請求」をすることができる契約となります。

【 失敗例3 】 
貸出先企業の倒産による失敗

借地人である会社が倒産し、失敗してしまう場合もあります。例えば、10年以上30年未満の事業用定期借地権では、借地人は原則として契約期間満了時に建物を取り壊して土地を返還します。

ただし、経営者が建物を撤去しないまま行方不明になった場合、賃貸人である土地オーナー様が建物の取り壊し費用、及び撤去費用を負担する必要があります。しかも、建物は借地人所有であるため、取り壊す前に法的手続きが必要になります。

賃貸マンション経営・アパート経営・戸建て賃貸経営の失敗例と成功のポイント

賃貸マンション経営・アパート経営や戸建て賃貸経営は、家賃収入により収益を上げます。もちろん、家賃収入がそのまま収益になるわけではありません。「賃料」から管理費・修繕費、固定資産税などの「経費」を差し引いた残額が、土地オーナー様の手元に残ります。

また、空室が発生すれば、当然空室分の賃料は入ってきません。賃貸経営の方法には、「経営から建物管理まで自分で行う方法」、「経営は自分で行い、建物管理は管理会社に委託する方法」、「経営も建物管理も管理会社に委託する方法」という3つの方法があります。

【 失敗例1 】 
長期間の空室による失敗

賃貸経営の失敗例で多いのが、想定外に空室期間が長期化し、賃料収入が減ってしまうことです。賃貸住宅である限り、入退去による空室の発生は避けられませんが、「空室が多い」、「次の入居者様がなかなか決まらない」などの場合はいくつか原因が考えられます。

例えば、「賃貸需要が少ないのにアパート等を建ててしまった」、「ファミリーが多い地域にシングル向け物件を建ててしまった」、「建物の質（遮音性・断熱性など）が悪い」、「賃料が相場より高く設定されている」などが挙げられます。空室状態が長引くと、家賃の減額を余儀なくされたり、修繕費用の捻出が難しくなったりするなど、悪循環に陥ってしまいます。

【 失敗例2 】 
経営・管理に手が回らず失敗

自分で賃貸経営する場合、経営・管理に思わぬ時間を取られ、手が回らなくなることがあります。自己経営では、管理会社に外部委託するコストは発生しない代わりに、「入居者様募集」、「建物管理」、「家賃滞納者への対応」、「住民同士のトラブル対応」などすべて自分で行わなくてはなりません。特に、住民同士のトラブルは、想定以上に時間と労力を取られることが多々あります。副業として賃貸経営を考えている場合は注意が必要です。

アパート経営についての
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賃貸マンション経営について
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貸店舗・商業施設（ロードサイド）の失敗例と
成功のポイント

ロードサイド店舗の土地活用には、「土地を事業用定期借地権で事業主に貸し、事業主が建物を建てる方法」と「土地オーナー様が事業者から建設協力金を受け取り、貸店舗等を建てた上で事業者に貸し出すリースバック方式（建設協力金方式）」の2種類があります。

大規模商業施設では「事業用定期借地権」が、コンビニなど小規模店舗では「リースバック方式（建設協力金方式）」が一般的です。「リースバック方式（建設協力金方式）」は、事業者から受け取った協力金を、毎月の賃料から差し引かれる形で返金していくことになります。

【 失敗例1 】 
マーケティング不足による失敗

ロードサイド店舗や商業施設のマーケティングを十分に行わなかったために、テナントの収益が思うように上がらず、賃料などの契約条件にも悪影響が及ぶことがあります。

【 失敗例2 】 
中途解約の取り決めをしていなくて失敗

家賃から建設費を回収する前に、事業主が中途解約して撤退し、借入金返済だけが残ってしまった失敗例があります。建物は事業主の業種に合わせた仕様になっているため、同種または類似業種のテナントを探すことになりますが、なかなか次のテナントが見つからず、無収入の状態が続く場合もあります。

【 失敗例3 】 
節税効果を期待しすぎて失敗

節税対策として貸店舗・商業施設の土地活用を始めたつもりが、固定資産税・都市計画税が逆に高くなり、思っていたような節税効果を得られなかったという失敗例があります。賃貸マンション・アパートのような住宅とは異なり、貸店舗・商業施設の場合、毎年支払う固定資産税や都市計画税の優遇措置は受けられないためです。

ただし、リースバック方式（建設協力金方式）を採用して貸店舗・商業施設を建てた場合、相続税対策上は、一定のメリットがあります。建設協力金は「債務」とみなされ、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として扱われ評価額が低くなるためです。

ロードサイドにおける土地活用の
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貸駐車場経営の失敗例と成功のポイント

貸駐車場には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。どちらも初期投資が少なく、特に月極駐車場は、コインパーキングよりもさらに初期投資が抑えられます。
一方、コインパーキングは特殊な設備が必要となりますが、収益性が見込めます。貸駐車場の経営方法には、「自己経営」、「管理委託」、「一括借上げ方式」などがあります。

【 失敗例1 】 
税金対策のつもりが逆に多くなり失敗

元々あった住宅を取り壊して貸駐車場にしたら、税金が高くなり、駐車場経営が赤字になってしまった失敗例があります。

住宅用地には固定資産税・都市計画税の優遇措置（固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3）がありますが、貸駐車場にはその優遇措置がありません。このため、相続した家（もしくは放置していた空き家）を取り壊し「更地」にして貸駐車場にすると、優遇措置が受けられなくなります。
つまり、固定資産税や都市計画税の節税対策どころか、逆に税金が増えてしまいます。貸駐車場から得られる収益の多寡によっては、経営が赤字になってしまうケースもあります。

【 失敗例2 】 
経営・管理が上手くいかず失敗

「競合相手に客を取られてしまった」、「利用者トラブルの対応をしきれなかった」などの理由で失敗してしまう例があります。コインパーキングは、ほんのわずかな立地の差でも大きな影響を受けるため、例えば、自分の駐車場よりも数メートルだけ駅に近い立地に、大規模な競合が現れた場合などは、太刀打ちするのは難しいケースが多いでしょう。

また、貸駐車場の管理や利用者トラブルにも対応する必要がありますが、駐車場内で事故があったときや違法駐車があったときの対応を個人で行うのはとても大変です。

駐車場経営についての
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コインランドリー経営の失敗例と成功のポイント

コインランドリー用の建物を建て、専用設備を導入し、利用者様から利用料を受け取ることで収益を上げる土地活用です。
コインランドリーは比較的狭い土地でも始められるのが特徴です。
コインランドリーの経営方法は、「自己経営」と「フランチャイズ」の2種類があります。

【 失敗例1 】 
立地を間違えて失敗

周辺にコインランドリーの需要がない、または、すでに競合店が商圏内にあるにもかかわらずコインランドリーを建ててしまい、失敗してしまう例があります。

【 失敗例2 】 
ライバル店の出現により失敗

コインランドリー経営がうまくいっていても、近隣に競合店が出現したことで利用者数が激減してしまい、失敗することがあります。

【 失敗例3 】 
防犯対策を怠り失敗

防犯対策が不十分で盗難が増えたり、若者や酔っ払いのたまり場になったりしたことで悪評が立ち、利用者様が離れてしまったという失敗例があります。コインランドリーは衣服の盗難が多いと言われています。また、無人かつ冷暖房完備で雨風をしのげるコインランドリーは、夜間に若者や酔っ払いのたまり場になることもあります。一度悪評が立ってしまうと、信用を回復するのは困難です。

コインランドリー経営の
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トランクルーム経営の失敗例と成功のポイント

トランクルームを設置して、契約者様から利用料を受け取る土地活用です。トランクルームは、アパートなどが建てにくい「不整形地」、「狭小地」でも始められるのが特徴です。
トランクルームには「宅配型」、「屋内型」、「屋外型」があり、屋内型のトランクルームが一般的です。
また、トランクルームの経営方法には、「自己経営」、「一括借上げ（リースバック）」、「管理委託」の3種類があります。

【 失敗例1 】 
経営方法が分からず失敗

トランクルーム経営は簡単だと思い込んでいたり、管理・運営に無頓着だったりすると、失敗する可能性が高くなります。
トランクルーム経営は、トランクを設置するだけと思いがちですが、立地条件の見極め、集客方法、管理体制など、一般の経営者と同様の経営能力が求められます。

【 失敗例2 】 
盗難・破損による失敗

トランクルームのセキュリティー対策が十分でなかった結果、盗難や破損が発生し、損害賠償で思わぬ出費がかさんでしまった失敗例があります。

【 失敗例3 】 
管理体制の不備による失敗

トランクルームの管理がずさんだと、クレームなどのトラブルに繋がり、利用者様が離れてしまうことがあります。
例えば、動植物や腐敗するおそれがある物など、保管を禁止している物を利用者様が収納したことで、異臭トラブルに発展する場合があります。また、不法投棄を長期間放置すれば利用者様からの信用を失い、顧客離れに繋がりかねません。

ホテル・宿泊事業の失敗例と成功のポイント

土地活用のひとつとして、ホテル・宿泊事業があります。
「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の施行に合わせて「旅館業法」も見直され、宿泊事業への新規参入がしやすくなりました。ホテル・宿泊事業は収益性が高いものの、初期投資が多額で、宿泊客がいなくても従業員へ給料を支払う必要があるなど運営コストがかさむので、比較的ハイリスクの土地活用と言えます。

【 失敗例1 】 
ホテル・宿泊業の経営ノウハウがなくて失敗

経営ノウハウがないにもかかわらず、自らホテルの経営・運営を行って失敗する例があります。
ホテル経営には「宣伝」、「接客」、「従業員教育」、「観光地との連携」、「経営戦略」など様々な業務があり、ホテルの経営経験がない方がこれらを行うのは、決して容易なことではありません。

【 失敗例2 】 
出口戦略を怠り失敗

将来ホテル事業を撤退する際の計画を十分立てていない場合、万が一経営が行き詰ったときに撤退するタイミングを失い、赤字がさらに膨らんでしまいます。

介護施設経営の失敗例と成功のポイント

土地オーナー様が「高齢者施設」を建てて、事業者に建物を貸し出す土地活用です。
比較的大きな土地を必要とし、「交通利便性」の劣る郊外でも適している場合があります。
高齢者施設の建設・運営は社会貢献性があり、施設が「居住用」に該当する場合、固定資産税や都市計画税の節税効果が得られます。

高齢者施設には、「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」、「介護付き有料老人ホーム」、「住宅型有料老人ホーム」、「グループホーム」など、様々な種類があります。
高齢者施設の経営方法は、土地オーナー様が建設した建物を事業者が借りる「一括借上げ方式」が一般的です。

【 失敗例1 】 
介護事業者の選定に失敗

介護事業者の選定を慎重にしなかった結果、「建物が完成する直前にテナントとなる予定だった介護事業者から一方的に辞退の通達があった例」や「介護事業者に経営能力が不足しており、すぐに倒産してしまった」ケースもあります。

【 失敗例2 】 
施設運営の空白期間が長くなり失敗

介護施設は特殊な建物であり、他の用途に転用しづらく、次の借り手である介護事業者がなかなか見つからないことがあります。テナントである介護事業者が契約期間満了などに伴い退去した場合、必然的に次のテナントも同業種の介護事業者を探すことになりますが、すぐに次の借り手が見つかるとは限りません。また、事業者が突然、中途解約した場合は、さらに大きなリスクになります。

等価交換の失敗例と成功のポイント

等価交換方式とは、土地オーナー様と事業者（デベロッパーなど）が協力して行う、土地活用のひとつです。
土地オーナー様が土地を提供し、事業者がその土地に建てる建物建設費を負担します。そして、土地オーナー様と事業者それぞれが土地・建物の持ち分を所有する方法です。
持ち分の分配方法には、一般的な「出資比率による方法」の他、「売価還元による方法」があります。

等価交換方式は土地オーナー様の初期投資なしに、完成した建物の一部を取得することができるのが特徴です。
また、通常の資産買い換えとは異なり、土地オーナー様は一定の条件を満たせば、「立体買替えの特例」により「譲渡所得税」を繰り延べることができる節税効果が見込めます。

【 失敗例1 】 
契約内容が「販売価格による分配方式」になっていて失敗

等価交換で土地・建物の持ち分を分配する際、「売価還元」の方法によって土地オーナー様が得られる「還元床（建物床面積）」を決めたために、土地活用がうまくいかなかった失敗例があります。

売価還元による方法は、事業者が負担した建設費に販売経費や適正利潤を加えた合計額を求め、事業者がその合計額を回収するのに必要な建物床面積をまず決めます（合計額÷マンションの分譲単価＝事業者の床面積）。土地オーナー様の還元床は、建物総床面積から事業者の床面積を引いた残りの面積となるため、想定よりも少なくなる可能性があります。

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土地信託の失敗例と成功のポイント

土地信託とは、信託会社など土地活用のプロに土地の管理・運営をしてもらい、土地オーナー様は利益の一部を配当金として受け取る土地活用です。土地信託は、土地の管理・運営をプロに任せられるので、土地オーナー様に手間がかからず、土地に建てた建物は信託契約終了後そのまま受け取ることができるという利点があります。

【 失敗例1 】 
信託会社の実力が足りず失敗

信託会社が土地活用で100％失敗しないということはあり得ません。運用上、生じた赤字額は「信託受益者（一般的には土地オーナー様）」に請求されてしまいます。
また、信託財産から生じた赤字は、信託受益者の他の所得の黒字と相殺することができないというデメリットもあります。

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土地活用で失敗しないために重要なこと

土地活用には様々な方法があり、それぞれ長所・短所があります。まず土地活用の目的を明確にしてから、土地活用方法を検討することが大切です。その際は、土地活用の成功例や失敗例を参考にし、成功ポイントを知っておきましょう。どの土地活用方法を選んだとしてもリスクは付き物です。リスクを最小限に抑えるために調査は入念に行いましょう。

土地活用の経験や時間がない場合は、節税対策、マーケット分析、管理・運営方法全般に詳しいプロの力を借りることが近道です。土地活用をお考えなら、賃貸マンション経営・アパート経営で豊富な実績のある、東建コーポレーション仲介部へぜひご相談下さい。

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