アパート経営で儲けるためのポイント - ホームメイト

アパート経営で儲けるには、「収益面」と「節税面」の2つのアプローチ方法があります。
収益面で儲ける対策と、節税面で儲ける対策にはどのようなものがあるのでしょうか。この記事では、「アパート経営で儲けるためのポイント」について解説します。

収益面で儲けるコツ

最初に「収益面」で儲けるコツについて解説します。

①立地の良い場所で行う

アパート経営で儲けるのであれば、立地の良い場所で行うことが鉄則です。
立地の良い場所は賃貸需要が強いため、賃料を高く設定でき、かつ空室も発生しにくいので、建築費が同じであれば、収益性は高くなります。アパート経営で儲かるかどうかは立地によって大きく左右されるということを知っておきましょう。
立地条件の良い土地とは、例えばターミナル駅等の利便性の高い駅から徒歩5分圏内の土地が挙げられます。

②新築でアパート経営を始める

アパート経営は建築年数が浅い物件ほど賃料は高くなります。
特に新築時は「新品の住宅に住みたい」というニーズがあることから、家賃が相場より少し高めでも入居が付く傾向にあります。
また、新築から10年くらいは空室も少なく、修繕費もほとんど発生しません。
こうしたことから新築アパートは収益性が高くなります。
新築であれば、築浅の恩恵を最も長く享受できますので、儲かるアパート経営を行うのであれば、新築でアパート経営を始めることが適切です。

③入居者ニーズに合致した間取りを適正な賃料で供給する

アパート経営で儲けるのであれば、市場調査を行い、入居需要を把握することで適切な間取りを適正な賃料で供給するという点が重要となります。
ただ単に収益性が高いという理由で、市場ニーズを無視して、需要が薄いのにワンルームや1LDKの間取りを選択することは空室リスクが高く、無謀な計画となりますので決して行ってはいけません。

④1階を貸店舗にすることを検討する

テナントを誘致できるような立地であれば、1階を貸店舗にすることを検討します。
一般的に貸店舗の賃料は住宅の賃料よりも高く、経営が安定していれば、長期間入居してくれるメリットがあるからです。
その反対に住宅の場合は、1階はセキュリティー等の問題から入居者様が決まりにくく、賃料単価も安くせざるを得ません。
店舗は1階の住宅のデメリットを大きく解消できるため、1階を貸店舗にすれば収益性が高くなります。

⑤他の物件との差別化を検討する

これから新築するのであれば、物件の差別化を検討することも有効です。差別化された物件であれば、他の物件との競合に巻き込まれにくく、かつ、空室も発生しにくくなります。
例えばペット共生物件や子育て物件などのように他の物件と差別化することで競争力を高め、入居者様の満足度を上げて入居期間を長くしていくことで収益性を高めることができます。

⑥自己資金を十分に用意する

自己資金を十分に用意し、借入金を減らすことも、アパート経営で儲けるコツです。
借入金を減らすと借入金返済後の手残り（キャッシュフロー）を確実に増やすことができます。

節税面で儲けるコツ

次に、「節税面」で儲けるコツについて解説します。

①事業的規模でアパート経営を行う

アパート経営は、10室以上になると「事業的規模」と呼ばれる経営規模に分類されます。
事業的規模になると、確定申告で青色申告※を行えば最高65万円の青色申告特別控除を適用することができます。

※青色申告とは、正規の簿記の原則により記帳を行い、税務署長の承認を受ける記帳方法のこと。

青色申告特別控除を適用した場合の不動産所得(アパート経営で得られる所得のこと)の計算方法は、以下のようになります。

必要経費からさらに最大65万円を差し引くことができるため、事業的規模のアパート経営は節税効果が大きくなります。
また、事業的規模のアパート経営では、青色事業専従者給与※も経費として計上することが可能ですので、親族に給与を払いながら節税もできるというメリットが生じます。

※青色事業専従者給与とは、青色申告者と生計を一にする、15歳以上で控除対象配偶者・扶養親族以外への給与・賞与のこと。

アパート建設にあたり、敷地が条件をクリアできるのであれば、10戸以上の計画とすることをおすすめします。

②支出の記録を付けておく

アパート経営では、アパート経営に必要な交通費や通信費、消耗品費といったものは経費として計上でき、節税することができます。
しかしながら、交通費や通信費、消耗品費といったものは、家事消費（個人的な消費のこと）と混同されやすく、実際には経費計上がしにくいものでもあります。
そのため、支出の記録をきちんと付けておく、領収書を残しておく等の対策をすることで、経費計上の理由を明確に説明することが可能となります。
アパート経営で節税をするには、経費を漏れなく計上することがコツです。
アパート経営を開始したら、確定申告に備えてアパート経営に関連する支出は普段から記録を残しておくことが節税対策となります。

③外壁塗装を上手く利用して節税する

個人の所得税は、損益通算によって節税することができます。
損益通算とは、プラスの所得とマイナスの所得を合算し、所得を小さくして節税を行う確定申告の手続きのことです。
アパート経営で赤字が出た場合、他の所得と損益通算をすることで節税ができます。
アパート経営では、外壁塗装が一括で費用計上ができる大きな費用ですので、他の所得で大きなプラスが出ることが予想される場合、タイミングを合わせて外壁塗装を行い、不動産所得を赤字にすることで損益通算による節税ができます。
外壁塗装は大きな支出を一括で費用計上できる数少ない費目ですので、上手く利用することをおすすめします。

アパート経営の収益面、節税面に関するご相談は、
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以上、アパート経営で儲けるためのポイントについて解説してきました。収益面で儲けるには「新築でアパート経営を始める」や「他の物件との差別化を検討する」等の対策がありました。
節税面で儲ける対策としては、「事業的規模でアパート経営を行う」や「支出の記録を付けておく」等があります。アパート経営で儲ける対策を考えるにあたり、参考にして頂けると幸いです。

東建コーポレーションでは、お客様のアパート経営の目的に応じ、事業計画における収益面の最大化を目的とした土地活用コンサルティングを提供しております。
また、節税面においては東建税理士交流会を組織し全国の提携税理士との強固な連携をとってお客様のサポートをしております。
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