土地活用は、「立地条件」に合わせて自ずと選択肢が絞られていきます。
最適な土地活用は、その土地の「利用規制」と「賃貸需要」、「面積」の3つの要素で決定されることがほとんどです。そして、この3要素は土地の立地条件で決まります。
立地条件に応じた「土地活用」には、どのようなものがあるのでしょうか。この記事では、「立地条件に応じた最適な土地活用」について詳しく解説します。
目次
住宅地内の土地
住宅地内の土地でおすすめの土地活用には、以下のようなものが挙げられます。
- ・アパート経営
- ・賃貸マンション経営
- ・戸建て賃貸経営
- ・賃貸併用住宅
土地には、利用規制があります。
例え自分の土地だとしても、好きな用途の建物を自由な大きさで建てて良いわけではなく、建築可能な用途と規模は都市計画法に基づく規制によって定められています。
土地活用で最低限知っておきたい利用規制は、「用途地域」と「容積率」の2つです。「用途地域」とは建築可能な建物の用途を定めた地域の規制であり、「容積率」とは敷地面積に対する建物の延床面積の割合を指し、土地ごとに最大値の規制があります。
用途地域の中には、戸建て住宅街に指定される第一種低層住居専用地域と呼ばれる用途地域が存在します。
原則として店舗を建てることができない用途地域で、低層という名前の通り、基本的には2～3階までの建物しか建てることができない地域となっています。
そのため、第一種低層住居専用地域内にある土地は、アパート経営や戸建て賃貸経営、賃貸併用住宅などの低層の住居系建物による賃貸経営が主な選択肢となります。
住居系の用途地域には、第一種中高層住居専用地域や第一種住居地域と呼ばれる用途地域も存在し、第一種低層住居専用地域よりも容積率が高く指定されています。
容積率が高く指定されている住宅地内の土地においては、賃貸マンション経営も選択肢のひとつに加わってきます。
中心市街地の駅前の土地でおすすめの土地活用には、以下のようなものが挙げられます。
- ・貸店舗付き賃貸マンション経営
- ・賃貸マンション経営
- ・ウィークリーマンション経営
- ・ビジネスホテル
- ・オフィスビル経営
中心市街地の駅前の土地は、商業地域もしくは近隣商業地域と呼ばれる用途地域に指定されていることが一般的です。
商業地域や近隣商業地域は、建築可能な用途の幅が広い点が特徴で、商業地域や近隣商業地域でも、アパート経営や戸建て賃貸経営といった住居系の土地活用もできます。しかしながら、収益性は事業系の土地活用の方が高いことから、商業地域や近隣商業地域では事業系の土地活用が選択されることが多くなります。
中心市街地の駅前の土地は、集客力が高いため1階～2階に飲食店などをターゲットとした貸店舗を併設した貸店舗付き賃貸マンション経営や、富裕層を対象としたハイグレードな建物仕様の高級賃貸マンション経営も選択肢になります。
また、中心市街地にはウィークリーマンションの利用ニーズもあることから、ウィークリーマンション経営が選択されることもあります。
その他として、以前はオフィスビルが多く建てられましたが、近年はオフィスビルの賃貸需要は下火となってきており、よほど立地条件の良い土地でない限りオフィスビルを建てることはリスクがあることから、最近ではビジネスホテルが選択されることの方が多いようです。
中心市街地の駅前の土地は、用途の多様性があり、かつ賃貸需要も強いため、土地活用の成功確率の高い土地が多いです。
高収益を得られる可能性があるため、様々な可能性を模索してみることをおすすめします。
田舎の土地活用
田舎もしくは郊外の土地でおすすめの土地活用には、以下のようなものが挙げられます。
- ・コンビニ
- ・アパート経営
- ・サービス付き高齢者向け住宅
- ・ガレージハウス経営
- ・トランクルーム経営
田舎でも、コンビニなら建つケースはあります。
幹線道路に面し、トラックがゆったりと駐車できるような広い土地であればコンビニ誘致の可能性が出てきます。
アパート経営の入居需要は都市部より低くなりますが、スーパーマーケットやコンビニなどの生活施設の条件が整っていればアパート経営には田舎でも底堅いニーズは存在します。
サービス付き高齢者向け住宅とは、安否確認と生活相談のサービスを兼ね備えた高齢者向け住宅のことで、田舎でもバス停から近い土地であれば、ニーズが存在します。
ガレージハウスとは、車庫を併設した賃貸住宅のことで、車の愛好家をターゲットとした賃貸住宅であり、車ですぐに遠出ができるような土地であればニーズがあります。例えば、高速道路のインターチェンジに近い土地などがその対象となります。
トランクルームは、マンション街の近くに強いニーズがありますが、田舎でも一定のニーズは存在します。
滅多に利用しないものを保管するケースでは、賃料設定が低い田舎のトランクルームが使われることがよくあるからです。
広い土地でおすすめの土地活用
広い土地でおすすめの土地活用には、以下のようなものが挙げられます。
- ・貸倉庫経営
- ・ロードサイド型店舗
- ・老人ホーム
- ・開発型戸建て賃貸経営
広い土地はそれだけで希少性があり、様々な土地活用の可能性が出てきます。極めて広い土地であれば、貸倉庫という選択肢が考えられますし、昨今はインターネット通販の需要が高くなっており、大規模な倉庫の賃貸ニーズは強くなってきています。
また、その他ロードサイド型店舗、老人ホームも広い面積を必要とする土地活用となります。
広い土地の場合、敷地内に道路を作って区画割りするなどの開発行為をして、各区画に戸建て賃貸を建てる開発型戸建て賃貸が選択されることもあります。
狭い土地（都市部）でおすすめの土地活用
都市部における狭い土地でおすすめの土地活用には、以下のようなものが挙げられます。
- ・自由設計の賃貸マンション経営
（主にワンルーム） - ・戸建て賃貸経営
- ・トランクルーム経営
- ・コインパーキング経営
- ・レンタサイクルスペース経営
自由設計の賃貸マンションとは、その敷地にあわせてゼロから設計する賃貸マンションのことで、条件が良ければ17坪程度でも4階建て賃貸マンションを建てられます。
面積が限られることから、主に単身者をターゲットとしたワンルームの間取りが一般的です。戸建て賃貸経営は、狭い土地を有効活用する方法の代表格で、戸建てさえ建つ面積であれば可能となりますし、その他としては、トランクルームやコインパーキング、レンタサイクルスペースも狭い土地でも可能な土地活用となっていて、中でもコインパーキングは、1台からでも可能な土地活用です。
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以上、立地条件に応じた土地活用について解説してきました。
土地活用は、立地条件において選択肢が異なってくることが特徴であり、自分の土地にあった土地活用を見つける上で、参考にして頂ければと思います。
東建コーポレーションは全国（ホームメイト店・東建支店・FC店）北海道から沖縄まで全国555店舗（2023年4月30日現在）の事業所展開をしており、全国の賃貸市場動向を収集し、把握できますので、お客様の所有地の立地条件に最適な土地活用コンサルティングをご提供致します。
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