空き家が建っている土地の有効活用 - ホームメイト

空き家が増えている昨今、空き家が建っている土地をどうにか有効に活用できないか？と考えている人は多いと思います。

空き家が建っている土地の活用方法としては、大きく分けて「そのまま賃貸に出す」、「建替える」、「土地貸しを行う」の3パターンが考えられます。それぞれの活用方法にはどのような特徴があり、貸し出す際に入居者様をどのように見つけていけば良いのでしょうか。

この記事では「空き家を有効に活用する方法」について解説します。

空き家をそのまま賃貸に出すメリット・デメリット

空き家の活用方法として、もっとも単純なのが、空き家をそのまま貸すという方法です。
最初に、そのまま賃貸に出す方法について解説します。

メリット

そのまま賃貸に出すメリットは、コストを抑えた上で短期間に空き家を収益化できるという点です。修繕等が必要のない物件であれば、投資することなく収入を得られる点もメリットです。

また、空き家は人に貸すことで自ずと管理されます。
住宅の空き家は放置しておくと、「空き家対策特別措置法」により土地の固定資産税の減免が適用されなくなり、土地の固定資産税が上がってしまう恐れがあります。
土地の固定資産税の減免を外されないようにするには、空き家を利用し管理された状態に保つことが必要です。
空き家をそのまま賃貸に出すことで、この条件を満たすことになり、土地の固定資産税を低く抑えたままにできるのです。

デメリット

空き家をそのまま賃貸に出すデメリットは、外観や設備が他の物件に比べ見劣りしてしまうため商品競争力が劣り、入居者様がなかなか見つからないという点が挙げられます。
また、過去に使用していた家具や家財道具などをそのまま放置し、空き家を倉庫代わりに利用している人は、家財道具を移動させたり処分する必要性も出てきます。

入居者様の見つけ方

空き家の入居者様の見つけ方には、主に以下の方法があります。

• ・不動産会社に仲介と管理を依頼する
• ・「マイホーム借上げ制度」を利用する
• ・「空き家バンク」に登録する

1つ目は、不動産会社に仲介と管理を依頼するという方法です。
家賃はいくらで貸せるかを査定してもらい、入居者様を見つけるための賃貸仲介を依頼します。
賃貸後の管理も不動産会社に任せた方が便利ですので、管理もそのまま不動産会社に依頼することが一般的です。

2つ目は、「マイホーム借上げ制度」を利用するという方法となります。マイホーム借上げ制度とは、JTI（一般社団法人移住・住みかえ支援機構）に空き家を貸し出し、JTIが実際の入居者様を探して転貸するという活用方法のことです。
JTIの事業は、国の基金で運営されています。
マイホーム借上げ制度を利用するには、原則として貸主が50歳以上であることが必要です。
家に関しても、耐震基準を満たしていること等の要件があります。
マイホーム借上げ制度は、1人目の入居者様が決定した以降は、その後に空室になっても規定の家賃が払われる点がメリットです。

「マイホーム借上げ制度」JTIはこちら

3つ目は、「空き家バンク」に登録するという方法があります。
空き家バンクとは、全国の自治体が運営している、空き家と利用者のマッチングサイトのことです。
不動産会社に依頼して入居者様が見つからない場合には、空き家バンクに登録して入居者様を探してみるのもひとつです。

国土交通省空き家バンクはこちら

空き家を建替えるメリット・デメリット

空き家の活用方法として、もっとも単純なのが、空き家をそのまま貸すという方法です。
最初に、そのまま賃貸に出す方法について解説します。

メリット

建替えると新築物件になるため、借り手を見つけやすくなる点がメリットです。また、一戸建ての空き家からアパート等の共同住宅に建替えれば、賃貸戸数が増え家賃収入を増やすことができます。

一戸建ての貸家は賃貸面積が広く、家賃の総額が大きくなることから、入居者様がなかなか見つからないことも多いです。
しかしながら、建替えてアパート（集合賃貸住宅）にすることで一戸の家賃額が抑えられ、入居者様を見つけやすくなります。

デメリット

建替えのデメリットは、初期費用がかかるという点です。
解体費用に加え、新築費用も発生します。また、工事期間が生じることから、収益化するまでの時間もかかります。

入居者様の見つけ方

アパートに建替える場合には、ハウスメーカーの関連会社である管理会社に、入居者様を見つけてもらうことが多いです。

アパートの管理方式には、サブリースと呼ばれる管理方式があります。サブリースとは、転貸による管理方式のことです。
管理会社がアパート一棟を一括借り上げし、各戸の入居者様は管理会社が貸主となって見つけていきます。サブリースを選択すれば、管理会社が一棟全体を借上げてくれることから、建物所有者が入居者様を探す手間は基本的に発生しません。

空き家の土地貸しを行うメリット・デメリット

空き家を取り壊して、土地貸しを行うという方法も考えられます。
土地を貸すというと、駐車場のように建物所有目的以外の人に土地を貸す方法と、借地権のような建物所有目的の人に土地を貸す方法の2通りがあります。
ここでは、駐車場のように建物所有目的以外の人に土地を貸す方法を扱います。

メリット

コインパーキングのような土地貸しは、あまり費用をかけずに始めることができるという点がメリットです。
コインパーキング事業者に駐車場として貸す場合、アスファルト舗装をしてから貸す「施設貸し」と、アスファルト舗装もせずに貸す「土地貸し」の2種類があります。

施設貸しであっても、初期費用はアスファルト舗装のみで済みます。土地貸しであれば、初期費用なしで始めることが可能です。
また、コインパーキングのように建物所有目的以外の人に土地を貸すことは、借地借家法の借地権に該当しません。
借地借家法の借地権とは、建物所有目的で土地を借りる権利のことであり、借地人（借主）の権利が強く守られています。
借地借家法の借地権に該当してしまうと、地主から簡単に借地契約を解除することができなくなるという点が特徴です。

コインパーキングであれば借地借家法の借地権には該当しないため、貸しても地主から簡単に契約を解除することができます。
より良い土地活用の方法が見つかるまで、暫定的に活用しておくといったこともできる点がメリットです。

デメリット

土地貸しは、収益性があまり高くない点がデメリットです。
また、土地の上の住宅を壊すことで、土地の固定資産税の減免措置がなくなり、土地の固定資産税が高くなってしまいます。

借主の見つけ方

コインパーキングであれば、駐車場の運営会社に直接相談するのが適切です。
賃料の見積もりを提示してくれますので、金額に納得がいけばそのまま賃貸借契約を締結します。

空き家に関するご相談は、強い仲介管理部を持つ東建コーポレーションにお任せ下さい。

以上、空き家を有効に活用する方法について解説してきました。

空き家の活用方法には、「そのまま賃貸に出す」、「建替える」、「土地貸しを行う」の3パターンがありました。空き家を活かす際の参考にして頂ければと思います。

東建コーポレーションでは、入居仲介、建物管理、賃貸管理を専門で行う仲介管理部を擁しています。
賃貸建物を借りたいという人に向けて、インターネット（ホームメイト）への情報掲載や提携不動産ネットワークへ仲介依頼を行うなどして広範囲に入居者様を募集します。
また、建物管理業務を通じて、オーナー様の賃貸経営をより良いものにするためのリフォームや建替えなどのご提案も行っています。
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