土地活用の王道は賃貸住宅経営 - ホームメイト

賃貸住宅経営はたくさんの土地オーナー様から選択される土地活用となっており、土地活用の「王道」とも言われています。
賃貸住宅経営は立地条件と事業計画さえ間違えなければ、持っている土地を活かしやすく、収入も安定し、節税効果も高く、リスクも比較的低い土地活用です。

賃貸住宅経営が多くの人に選ばれる理由は、何なのでしょうか。
この記事では、「賃貸住宅経営」が土地活用の王道と言われる理由について解説します。

賃貸住宅経営が土地活用の王道と言われる理由

最初に賃貸住宅が土地活用の王道と言われる理由について解説します。

持っている土地を活かしやすい

賃貸住宅経営がたくさんの人に選ばれる理由は、持っている土地を活かしやすいという点が挙げられます。
土地活用で何を建てるかは、主に「賃貸需要」と「法規制」、「土地の広さ」の3つの条件で決まります。
この3つの条件を勘案すると、個人が保有している土地の多くが賃貸住宅に当てはまるケースが多いのです。

賃貸需要とは、借主の賃借ニーズのことです。賃借ニーズは、住宅の他、貸店舗や貸事務所、ビジネスホテル、倉庫、工場といった様々なものが考えられます。
このうち、貸店舗や貸事務所、ビジネスホテルといった賃借ニーズは、中心市街地の一等地にある大きな土地でないと捉えにくいニーズです。
個人の方で、中心市街地の一等地に大きな土地を持っているケースは少ないため、店舗やオフィス等の土地活用は自ずと選択肢から外れていくことが多くなります。
同様に、倉庫や工場も相当に広い土地でないと捉えにくいニーズです。倉庫や工場も、ニーズに合った土地を持っている個人は少ないことから、選択肢から外れていきます。

一方で、個人の方は住宅地に土地を所有していることが多く、住宅地であれば住宅の賃貸ニーズは捉えやすいと言えます。
また、土地には建築可能な用途が制限される法規制が存在します。
例えば、貸店舗やホテル等は一部の地域では建てることはできませんが、住居系の用途地域にある土地であれば基本的に住宅を建てることができますので、法規制の上でも賃貸住宅は選択されやすいのです。

さらに、土地の広さも土地活用で何を建てられるかを決める要素となります。郊外でも、極めて大きな土地であれば、ホームセンター等の郊外型店舗を選択できる場合があります。しかしながら、ホームセンター等を建てられる広大な土地を所有している人は限られますので、自ずと個人が持っている広さの土地であれば、アパートや賃貸マンション、賃貸併用住宅といった住居系の建物を建てることが現実的であり、他の用途は外れていくことになります。このように賃貸需要や法規制、土地の広さ等の条件を勘案すると、個人の持っている土地を活かすには賃貸住宅が選択されやすいのです。

賃貸需要が安定している

賃貸住宅は、賃貸需要が安定している点も選ばれやすい理由です。住宅の賃借ニーズは比較的広いエリアに存在し、入居者様が退去されてもすぐに次の入居者様を見つけやすく、景気によって賃料の変動も受けにくいという特徴があります。賃貸需要が安定していることで賃貸経営の難易度も低くなり、個人でも取り組みやすい土地活用となっています。

貸店舗や貸事務所といった事業系土地活用の賃貸需要は、中心市街地等の狭い範囲にしか存在せず、また退去されると次のテナントを決めるのに苦労することも多いです。
また、事業系の賃料は、景気の影響を受けやすく、賃料が大幅に下がってしまうこともあります。近年のコロナ禍においては最たるもので、事業系の賃貸需要は激減する事態になったことは記憶に新しい出来事と言えます。
賃貸住宅であれば賃貸需要が安定しているため、賃貸経営上の様々なリスクを抑えやすい点も特徴に挙げられます。

投資額が比較的小さい

賃貸住宅経営は、土地活用の中では投資額が比較的小さい点も選ばれる理由のひとつです。
個人の方が保有している土地は、小さな土地も多いため、必然的に建てられる建物の規模も小さくなります。建物の規模が小さければ、投資額も抑えられることになります。
投資額を抑えられれば、事業資金としての借入金も減らすことができ、賃貸経営の安全性が高まります。

例えば、オフィスビルやビジネスホテルといった大きな建物を建てると、借入金も大きくなり、入居者様が退去したときの借入金返済リスクも高くなってしまいます。大きな投資は、リスクも大きくなることから、個人の方が行うには選択しにくい理由となります。

おすすめの賃貸住宅経営

賃貸住宅には、いくつか種類があります。
この章では、おすすめの賃貸住宅経営について解説します。

アパート経営

アパートとは、一般的に2階建ての小規模な集合賃貸住宅のことを言います。アパート経営の特徴としては、比較的建築コストを抑えやすいというメリットがあります。

低層の建物であるため、木造や軽量鉄骨造といった建築コストの安い材料でも十分な耐力を実現でき、低層の建物なのでエレベーターを設置する必要もありません。
アパート経営は、建築コストが低いことから比較的家賃も低く抑えることができ、単身者からカップル、ファミリーに至るまで幅広い入居者層から底堅いニーズがあります。
ただし、アパートにはオートロックや監視カメラなどの設備を設けることはあまりないため、セキュリティー面では賃貸マンションに劣る点はデメリットと言えます。

賃貸マンション経営

賃貸マンションとは、主に3階建て以上の中規模の集合賃貸住宅を指すことが多いです。
賃貸マンションは重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建てられることが多く、1階のエントランスにはオートロック、防犯カメラ、エレベーターも設置されている物件が多いです。

賃貸マンションはアパートに比べると、総じて建物のグレードが高いことから、家賃を高めに設定しやすい点がメリットです。
また、賃貸マンションは、セキュリティーや耐震性を気にする社会人の単身者やカップル、ファミリーなどの幅広い層から高い需要があります。
ただし、アパートに比べると建築費が高くなる点がデメリットとなります。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅とマンションを一体化させた賃貸住宅のことです。自宅の土地しかない人でも、自宅を新築し、かつ家賃収入が得られる賃貸住宅を同時に得られるメリットがあります。ただし、賃貸部分も作ることで自宅も狭くなる、また自宅があることで賃貸部分も狭くなるというジレンマが生じる点がデメリットとなります。

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以上、賃貸住宅経営について解説してきました。

賃貸住宅は、賃貸需要、法規制、土地の広さや形などの条件から選択しやすく、賃貸経営の難易度も低めであり、投資額が少なくてリスクを抑えやすいことから、多くの人に選ばれる王道の土地活用となっています。持っている土地の条件によって、アパート経営や賃貸マンション経営、賃貸併用住宅等の選択肢が考えられます。
持っている土地を活かす手段として、参考にして頂けると幸いです。
また賃貸住宅事業には固定資産税や相続税に対する節税効果があり、個人資産の承継に大きなメリットをもたらすことから多くの人が選択する土地活用であると言えます。

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