「土地活用」と聞くと、賃貸マンション経営やアパート経営を思い浮かべる方が多いと思いますが、実はそれだけが選択肢ではありません。戸建て賃貸経営や駐車場経営、貸店舗経営など、土地の特性や目的に応じて、様々な活用方法が存在します。
ご所有地の特性を活かし、最も適切な土地活用方法を選択するためには、どのような活用事例があるのかを知ることが重要です。
この記事では、「取り組みやすい土地活用」、「田舎でできる土地活用」、「収益性の高い土地活用」の3つの視点で、土地活用の事例をご紹介します。
目次
1.取り組みやすい土地活用の事例
まずは、「取り組みやすい土地活用」の事例を5つご紹介します。
- 1-1.アパート経営
- 1-2.戸建て賃貸経営
- 1-3.賃貸併用住宅経営
- 1-4.トランクルーム経営
- 1-5.コインパーキング経営
1-1.アパート経営
ご所有地にアパートを建て、入居者様に貸し出すことで家賃収入を得る「アパート経営」は、数ある土地活用の中で最も取り組みやすい選択肢と言えます。
賃貸住宅の需要は全国に広く存在するため、都市部はもちろん、郊外でも安定した入居率と収益を確保できます。
また、アパートは、賃貸建物の中では建築規模が小さい部類に入るため、比較的少ない資金で始められるのも利点です。
さらに、土地には原則として「用途地域」が定められており、土地ごとに建築できる建物の種類や大きさが制限されていますが、アパートのような低層住宅なら、ほとんどの土地で建築することができます。
このように、アパート経営は持っている土地を活かしやすい活用方法であることから、多くの土地所有者様から選ばれています。
1-2.戸建て賃貸経営
戸建て賃貸経営とは、ご所有地に一戸建て住宅を建て、入居者様に貸し出すことで家賃収入を得る土地活用方法です。
建物規模が小さいため、比較的取り組みやすく、アパートの建築が難しい狭小地の活用方法に適しています。
ただし、戸建て賃貸経営では、住宅1棟を1世帯に貸し出すため、入居者様が退去すると、次の入居者様が見つかるまでの間は家賃収入がゼロになってしまいます。
そのため、空室期間中は借入金の返済を貯蓄から補う必要があり、複数戸があるアパートに比べると戸建ての場合は、空室の影響が大きいため注意が必要です。
1-3.賃貸併用住宅経営
賃貸併用住宅とは、ひとつの建物に「自宅部分」と「賃貸部分」を併せ持った賃貸住宅のことです。
賃貸併用住宅は、自宅以外の土地を所有していない場合でも取り組みやすく、自宅部分を含む建物全体のローンを、賃貸経営で得られる家賃収入で返済できるというメリットがあります。
ただし、ひとつの建物に自宅部分と賃貸部分を併用するため、通常の一戸建てより借入金額が大きくなる点に注意しましょう。
1-4.トランクルーム経営
トランクルーム経営とは、ご所有地にコンテナハウスと呼ばれる建物を建て、利用者様に収納スペースとして貸し出すことで、賃料を得る土地活用方法です。
先にご紹介したアパート経営や戸建て賃貸経営、賃貸併用住宅に比べて、初期費用や維持管理費を安く抑えられるため、土地活用が初めての方でも取り組みやすいというメリットがあります。
また、ご所有地にコンテナハウスを設置するだけで始められるため、狭小地や変形地といった、活用方法が限られるような土地も有効利用することができます。
1-5.コインパーキング経営
コインパーキング経営は、アパート経営や戸建て賃貸経営などに比べて初期投資額が少なく済み、撤退もしやすいことから、取り組みやすい土地活用方法と言えます。
コインパーキング経営には、「一括借り上げ」という経営方式があり、駐車場運営会社に土地を貸し出す代わりに毎月固定の賃料を得ることができます。
ライン引きや車止めブロック、精算機、看板、照明、バーゲート等はすべて駐車場運営会社が持ち込んでくれるため、費用負担を抑えながら土地活用を始められます。
ただし、コインパーキング経営は建物の建築を伴う土地活用と比較すると収益性が低く、節税効果も見込めないため、他に良い土地活用方法が見つかるまでの暫定利用として検討するのがおすすめです。
2.田舎でできる土地活用の事例
次に、「田舎でできる土地活用」の事例を4つご紹介します。
- 2-1.サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）経営
- 2-2.サブスク住宅経営
- 2-3.ガレージハウス経営
- 2-4.物流倉庫経営
2-1.サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）経営
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは、安否確認と生活相談のサービスを受けられる賃貸住宅のことです。
通常の賃貸住宅や老人ホームとは異なり、自立して生活できる60歳以上の高齢者が主な入居者ターゲットとなります。
サ高住は、田舎など比較的立地条件が悪い場所でも、最寄りのバス停から徒歩5分圏内の土地であれば、十分に入居者様を確保できます。
また、一定の条件を満たせば、新築時に建築費の補助を受けられる点も大きなメリットと言えるでしょう。
しかし、アパートや戸建て賃貸よりも建物規模が大きくなるため、投資金額が大きくなる点に注意が必要です。
2-2.サブスク住宅経営
サブスク住宅とは、毎月決まった料金を支払うことで、複数の住居を自由に利用できる賃貸住宅のことです。
全国を旅する旅行者や観光客、ワーケーション利用者などに人気があり、近隣に何らかの観光資源があれば、田舎の土地でも一定の賃貸需要が見込めます。
サブスク住宅経営は、サブスク住宅事業を営む運営会社に物件を登録するだけで始められます。集客等は運営会社が行ってくれるため、オーナー様に経営に関するノウハウがなくても安心です。
2-3.ガレージハウス経営
ガレージハウスとは、ガレージ（車庫）と住居が一体となった住宅のことです。
建物内で車庫と住居を行き来できる構造になっていることから、ビルトインガレージとも呼ばれます。
ガレージハウスの入居者ターゲットは、車での移動を前提としているため、駅から遠い場所でも一定の賃貸需要が見込めます。アパートや一般的な戸建て賃貸では難しい田舎の土地でも、有効活用できる可能性があるのが強みです。
ガレージという付加価値が付いているため、競合物件が少なく、入居の競争力が高い点もメリットと言えます。
ただし、投資効率は低く、空室リスクも大きい点がデメリットです。
2-4.物流倉庫経営
田舎の土地は広いことが多いため、物流倉庫として活用できる可能性があります。
インターネットの普及に伴うEC市場の拡大により、商品を保管・流通する上で欠かせない「物流倉庫」のニーズが高まっており、最近では広い土地を確保できる田舎で建築されるケースが増えてきています。
物流倉庫は大規模な施設であるため、賃貸面積が広く、借主となる物流企業を見つけられれば、安定して高い収益を得られます。
ただし、「最低でも1,200坪以上の土地を有していること」、「高速道路や都市部へのアクセスが良いこと」が条件となります。
3.収益性の高い土地活用の事例
この章では、「収益性の高い土地活用」の事例を5つご紹介します。
- 3-1.賃貸マンション経営
- 3-2.貸店舗経営
- 3-3.商業ビル経営
- 3-4.シェアハウス経営
- 3-5.ビジネスホテル経営
3-1.賃貸マンション経営
賃貸マンション経営とは、ご所有地に賃貸マンションを建築し、入居者様に貸し出すことで家賃収入を得る土地活用方法です。
アパートや戸建て賃貸に比べて建物規模が大きく、多くの戸数を設けられることから、高い収益性を実現しやすいという特徴があります。
また、オートロックシステムやエレベータ、エントランスといった人気の設備を設置できることから、他の賃貸住宅と比較して競争力があり、賃料も下がりにくいです。
リスクを抑えながら、安定して高い収益を得たいとお考えの方に適しています。
3-2.貸店舗経営
貸店舗経営とは、テナントに商業スペースを貸し出す代わりに賃料（テナント料）を得る土地活用方法です。
一般的に、賃貸マンションやアパートのような「住居系」の土地活用に比べて、貸店舗のような「商業系」の土地活用は、立地条件が限られるため、希少性の観点から高い賃料を設定しやすいという特徴があります。
なお、貸店舗経営は、飲食店や美容院などの「サービス店舗」よりも、コンビニやドラッグストアといった「物販店舗」の方が、賃料単価が高い傾向にあります。
3-3.商業ビル（テナントビル）
商業ビル（テナントビル）のような複合型施設も、収益性の高い土地活用方法のひとつです。
先述したように、住居系の土地活用よりも、商業系の土地活用の方が高い賃料を設定しやすいことに加え、商業ビルには複数のテナントが入居するため、満室になれば大きな収益を得ることができます。
しかし一方で、建築費や維持費が高額になりやすく、テナントの需要が見込める立地に限られるというデメリットもあります。
3-4.シェアハウス経営
シェアハウスとは、ひとつの住居を複数の入居者様で共有して生活する賃貸物件のことを指します。
入居者様1人あたりの家賃は少なめですが、1住居あたりの家賃総額は大きくなります。
また、キッチンやお風呂、トイレなどの設備が共用で、初期費用や維持費を削減できることから、一般的な賃貸マンションやアパートよりも高い収益が見込めます。
しかし、入居者様を個別に管理することが難しく、入居者様間のトラブルが生じやすい点がデメリットです。
3-5.ビジネスホテル経営
ビジネスホテル経営も、高い収益を得られる土地活用方法のひとつになります。
ビジネスホテルの経営方法はいくつかありますが、ご所有地やご購入予定の土地にホテルを建築し、事業会社に一棟貸しする方式が一般的です。
ビジネスホテルは、東京や大阪をはじめとする5大都市はもちろん、政令指定都市や県庁所在地といった中心市街地にも高い賃貸需要があります。
また、地方でも、新幹線の停車駅の至近や観光地は、ビジネスホテルの利用者が多いため、安定した収益を得られるでしょう。
4.土地の特性や目的に合わせて最適な活用方法を見つけよう
以上、土地活用の事例をご紹介しました。
土地活用には、賃貸マンション経営やアパート経営以外にも多くの選択肢があるため、土地の特性や目的に合わせて最適な方法を見つけることが重要です。
例えば、アパート経営は安定収入が得やすいため初心者でも始めやすく、田舎の土地では、サ高住やガレージハウス、物流倉庫経営といった活用方法が適しており、一定の需要を活かして収益を確保できます。
また、貸店舗経営や商業ビル経営は高い賃料設定ができるため高収益を狙えます。
土地活用を成功させるには、土地の特性を踏まえて、収益性や初期投資額などを検討し、自分に合った活用方法を選びましょう。
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