土地活用のコンサルタントとは？ - ホームメイト

この記事では、土地活用 を始めるにあたり、コンサルタントを利用する際のメリットやコンサルタントに、相談できる内容などを解説しています。
また、信頼できるコンサルタントの見分け方や、どこに行けばコンサルタントに相談できるのかもご紹介。ぜひこの記事を参考に、土地活用コンサルタントの利用を検討してみて下さい。

※ここでは、土地活用に関するコンサルティングを行うスタッフを、「土地活用のコンサルタント」として表記しています。土地活用コンサルタントという公認の資格はありませんのでご了承下さい。

土地活用のコンサルタントとは？

土地活用のコンサルタントは、土地活用に関する相談に対し、調査、分析したデータに基づいてアドバイスを行うことで、土地オーナー様の意思決定や土地活用事業の遂行をサポートするプロフェッショナルです。土地活用の相談から、市場調査・分析、事業収支のシミュレーション、必要となる契約手続きのサポート、税務のアドバイスまで、幅広く相談に応じてもらえます。
土地活用のコンサルタントから受けられるコンサルティングの主な内容は以下の通りです。

• 土地活用方法のアドバイス
• 土地の調査（市場調査）
• 事業収支のシミュレーション
• 建物や設備の設計案
• 建築業者・管理業者の選択
• 事業資金の調達方法
• 賃貸経営管理全般
• 税務のアドバイス

ただし、コンサルタントによってコンサルティングの内容（業務範囲）が異なりますので、契約内容の確認が必要です。

土地活用でコンサルタントを利用する4つのメリット

ここでは、土地活用でコンサルタントを利用する4つのメリットをご紹介します。

• ① プロの視点で土地活用のアドバイスがもらえる
• ② 土地活用に必要な準備を代行してくれる
• ③ 税務上のアドバイスがもらえる
• ④ 土地活用後も経営のアドバイスがもらえる

①プロの視点で土地活用のアドバイスがもらえる

土地の条件や土地オーナー様の意向に合わせて、最適な土地活用の方法や具体的なプランを提案してもらえます。
土地活用と言うと賃貸マンション経営・アパート経営を思い浮かべる人が多いかもしれませんが、他にも駐車場経営やコインランドリーなど、土地活用には様々な方法があります。また、「相続税対策をしたい」や、「収益性を重視したい」など、土地活用をする目的によっても土地活用の方法は異なってきます。
土地活用コンサルタントに依頼することで、土地活用方法の種類別のメリット・デメリット（リスク）を可視化し、事業収支のシミュレーションなどのデータをもとに、適切なアドバイスをもらうことができます。

②土地活用に必要な準備を代行してくれる

土地活用を始めるにあたっては、「事業資金の調達方法」、「建築会社の選定や工事契約の締結」、「税務や法律に関する各種申請」、「事業の進行管理」など、対応すべきことが多くあります。
土地活用コンサルタントは土地活用を始めるために必要な準備を代行・サポートしてくれるので、土地オーナー様の負担を軽減し、正しい方向に導いてくれます。

③税務上のアドバイスがもらえる

土地活用をすることで様々な税金対策ができます。
例えば、土地に「住宅」を建てる場合、最大で固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1にまで軽減されます。
また、土地活用の方法によっては、相続税や所得税などの節税効果が得られるケースもあります。
土地活用コンサルタントに相談すれば、最も効果的な税金対策や、必要となる手続きなどをアドバイスしてもらえます。

④土地活用後も経営のアドバイスがもらえる

土地活用は始まってからが本番です。事業計画通りに経営ができているかといった管理を行うのはもちろん、不測のトラブルが発生した場合、すぐに改善策を考え、対応しなければなりません。
こうしたことは、事業の経営に慣れていない方にとっては大きな負担になるでしょう。
しかし、土地活用コンサルタントが傍にいれば、経営に関するアドバイスをもらえるだけでなく、不測のトラブルにも適切なアドバイスをもらうことができ、迅速に対応することができます。

土地活用コンサルティングの流れ

土地活用のコンサルタントにコンサルティングを依頼する際、どのような流れで進んでいくのかを7つのステップに沿って解説します。

• ① ヒアリング
• ② 土地の調査（市場調査）
• ③ 土地活用方法の提案・決定
• ④ 企画提案
• ⑤ 設計
• ⑥ コスト管理
• ⑦ 事業全体のマネジメント

①ヒアリング

最初に、土地オーナー様に対してヒアリングが行われます。
所有されている土地の広さや立地、形状といった土地の条件、土地活用の目的やご希望の事業形態などを確認します。また、準備すべき自己資金やローンの返済計画などについても話し合うことになります。

②土地の調査（市場調査）

実際に土地オーナー様が所有する土地を視察し、周辺環境や需要などを調査します。また、建築基準法や都市計画法などの法規制の観点から、建てられる建物の種類や大きさ、制限なども調査します。

土地の調査は、土地オーナー様が希望される土地活用の方法が実現可能かどうかを判断するのに欠かせない工程です。調査の結果、土地オーナー様が希望される事業形態には不向きであることが判明した場合、別の事業形態を検討することになります。

③土地活用方法の提案・決定

土地活用コンサルタントは、「土地オーナー様のご要望」、「土地の調査（市場調査）の結果」、「資金計画・収支計画シミュレーション」などを総合的に分析した上で、その土地に最も適した土地活用方法を提案します。

土地オーナー様は、土地活用コンサルタントが提案する土地活用の方法（事業プラン）で計画を進めるかどうかを決定します。
土地活用コンサルタントは助言やアドバイスは行いますが、決定や決断を行うのは、あくまでも土地オーナー様になります。したがって、疑問があれば、どんな些細なことでも聞いておきましょう。
土地活用の方法を決めるのは大きな決断となりますので、疑問をもったまま進めないことが大切です。

なお、土地活用コンサルタントの契約内容によっては、土地活用方法が決定した段階や、次項の企画提案をした段階で、コンサルティングが終了するケースがあります。

④企画提案

土地活用の方法が決定したら、土地活用コンサルタントが企画の詳細を組み立てます。
一般的に、企画には事業計画のほか、資金計画や収支計画などが組み込まれます。企画作りは土地オーナー様が納得できるまで何度も作り直されますので、妥協せず、30年先を見据えた計画をしっかりと立ててもらうようにしましょう。

⑤設計

企画が完成したら、設計に入ります。設計とは、アパートや賃貸マンションなどの建物建築であれば、建築設計を行うことです。土地オーナー様の要望や予算に合わせて、建物デザインや間取り、設備、仕様などを決めていくことになり、必要に応じコンサルタントから助言を得ます。設計の段階では、建物などのできあがりだけでなく、コスト管理やマネジメントにもコンサルタントにかかわってもらい、妥協のないように完成させましょう。

⑥コスト管理

企画提案や設計との同時進行で、コスト管理（予算管理）を行っていきます。土地活用には多額な費用が必要になりますので、コスト管理は大変重要な工程です。また、土地活用を行う土地オーナー様の多くは、金融機関から融資を受けることになります。
スムーズに融資を受けられれば問題ありませんが、融資に支障が出ることもあります。そのようなことにならないよう、事前に土地活用コンサルタントに相談を投げかけましょう。

⑦事業全体のマネジメント

マネジメントとは、「事業の管理・経営」のことです。
土地活用には、不動産会社や建設会社（施工会社）、税理士や金融機関など様々な専門家がかかわります。土地活用コンサルタントは、事業全体がスムーズに進むように、これらの専門家との取次ぎを行います。また、計画通りに事業が進んで行くように進行管理も行います。

土地活用コンサルタント選びで失敗しないための
チェックポイント

土地活用コンサルタントは、得意分野があったり、能力に差があったりします。ここでは、コンサルタント選びで失敗しないためのチェックポイントを4つご紹介します。

• ① 過去の実績
• ② 説明の分かりやすさ
• ③ 質問に対する回答力
• ④ 活用する土地とコンサルタント会社との距離

①過去の実績

初めて土地活用コンサルタントに会う際は、過去の土地活用コンサルの実績を確認しておきましょう。コンサル実績が豊富なコンサルタントは、それだけ成功事例やノウハウがあると言えます。特に、土地オーナー様が希望する土地活用方法の実績がどれぐらいあるかは、最低限チェックしておきたいところです。過去の実績を聞くことは決して失礼なことではないので、遠慮なく尋ねてみましょう。

②説明の分かりやすさ

説明の分かりやすさは、その土地活用コンサルタントを信用できるかどうかのひとつの目安になります。説明や資料が分かりやすいコンサルタントは、土地オーナー様の立場になって親身に考えてもらえる可能性が高いと言えます。
専門用語を避け、分かりやすい説明を心がけているか、資料が分かりやすいか、土地オーナー様のペースに合わせて説明してくれるかなどを、チェックしておきましょう。

③質問に対する回答力

質問に対する回答力は、土地活用コンサルタントの実力に直結します。土地活用に関するノウハウに優れているコンサルタントであれば、どのような質問にも分かりやすく回答してくれるでしょう。また、土地オーナー様の利益を優先し、コンサルタント側に不利益となることでも正直に話してくれる土地活用コンサルタントは、信頼のおける人物と考えて良いでしょう。

④活用する土地とコンサルタント会社との距離

土地活用したい土地とコンサルタント会社のある場所（本社・支社・営業所を含む）が近い方が、良いコンサルティングを受けられる可能性が高くなります。土地活用したい土地の近くにあるコンサルティング会社なら、その地域の特性を熟知していますし、何かあればすぐに会って話しができるメリットもあります。
土地活用では、ニーズを掴むことがとても重要なので、土地活用したい土地の近くにあるコンサルタント会社（本社・支社・営業所を含む）は選択肢のひとつとなるでしょう。

土地活用のコンサルタントに依頼するには？

土地活用のコンサルタントは、コンサルタント専門の会社のほかに、不動産会社や建設会社がコンサルタントをかねているケースもあります。
ここでは、相談すべきコンサルタントを選ぶ際のポイントや特徴について紹介します。

• ① 土地活用コンサルタントの専門会社
• ② 不動産会社・建設会社

①土地活用コンサルタントの専門会社

土地活用のコンサルティングのみを専門に行う会社です。相談料を払うことで、助言やアドバイスをもらうことができます。一般的に一回単位での相談になるので、複数回相談したい場合は、その都度、相談料が必要になります。有意義な相談ができるように、必要な情報を事前に準備しておくと良いでしょう。
なお、顧問コンサルタントとして契約することも可能です。
顧問コンサルタントになれば、助言やアドバイスだけでなく企画提案や事業全体のマネジメントなどトータルにサポートしてもらうことができます。ただし、その分、費用も高額になりますので、予算に合わせて利用を考えましょう。

②不動産会社・建設会社

不動産会社や建設会社に所属している土地活用コンサルタントに相談する方法もあります。相談料は無料のケースが多く、気軽に相談できるのがメリットです。
不動産会社や建設会社の土地活用コンサルタントを利用する場合、助言やアドバイスに加えて、土地の調査・分析、企画提案、設計、コスト管理、事業全体のマネジメントまでトータルにサポートしてくれるのが特徴です。
ただし、不動産売買や賃貸マンション・アパートの入居斡旋のみを行っている不動産会社は、土地活用のコンサルタントを請け負うケースは少ないでしょう。

土地活用コンサルタントをお探しの方は、ぜひ東建コーポレーションにご相談下さい

土地活用のコンサルタントに依頼することで、土地の調査を始め、各種手続きや事業のマネジメントなど、プロによるアドバイスを受けられます。初心者の方にとっては、トータルでサポートしてくれる人が傍にいるのは大変心強いでしょう。

東建コーポレーションでは、自社の土地活用コンサルタントによる「土地オーナー様に寄り添ったコンサルティング」を行っています。「こんな初歩的なこと聞いてもいいのかな？」というような些細な相談でもお気軽にご相談下さい。蓄積されたデータ・ノウハウをもとに、その土地にあった土地活用の方法をご提案させて頂きます。

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