アパート経営における入居者トラブルの内容と対処法 - ホームメイト

アパート経営では、入居者様とのトラブルが発生することがあります。
入居者様とのトラブルに対して適切に対応するには、事前にどのようなトラブルの事例があり、対処法には何があるのかを知っておくことが望ましいです。
また、入居者様とのトラブルは適切な管理会社を選定することで大きく減らすこともできます。
入居者様とのトラブルを発生させにくい管理会社の特徴も知っておくと良いでしょう。
この記事では、「アパート経営における入居者トラブルの内容と対処法」について解説します。

家賃滞納トラブル

典型的な入居者トラブルとしては、家賃の滞納があります。
家賃の滞納は、管理委託契約を締結している場合管理会社が対応してくれることが通常で、電話での連絡や督促状の送付、訪問等は管理会社の業務となります。
3ヵ月以上の家賃滞納が発生している場合には、契約の解除事由に該当すると考えられますが、契約解除を行うための合意解約の書面作成業務等は管理会社が行ってくれます。
万が一、家賃も払わず退去にも応じない場合には、訴訟を行うことになります。
訴訟まで発展すると、賃貸借契約の当事者である賃貸オーナー様が明け渡し訴訟の訴えを提起する必要があります。
家賃滞納が裁判沙汰まで発展しないようにするためには、家賃滞納をしそうな人は入居させないことが何よりも重要な対策です。
入居前に入居審査をしっかりと行い、適切な入居者様と賃貸借契約を締結することが望ましいと言えます。
また、金銭的な対策としては、入居者様に家賃保証会社へ加入してもらうことや入居者様から入居時に敷金を預かることが挙げられます。

賃料減額交渉トラブル

賃料の減額交渉による入居者トラブルも考えられます。
賃貸経営では、入居者様が賃貸オーナー様に対して賃料減額交渉を申し入れてくる場合があります。
賃料の増減額請求は借地借家法で認められた正当な権利で、賃料が周辺相場に比べて著しく高い場合は、入居者様から賃貸オーナー様に対して賃料の減額を要求する権利が認められています。
賃料減額請求は借地借家法で認められている権利であることから、賃料減額請求がなされること自体はトラブルではありません。
しかしながら、対応次第では退去されてしまうこともあり、そのあとの空室が長引けば賃貸経営の収益が悪化する結果に繋がります。
借地借家法が認めている賃料増減額請求権は、あくまでも双方が適正な賃料に調整することを要求する権利を認めているという内容です。
そのため、適正賃料で貸している場合には、入居者様から賃料減額要求があったとしても応じる必要はないと言えます。
一方で、明らかに周辺相場よりも高い賃料の場合には、借地借家法の趣旨にもとづいて適正賃料へ調整（減額）すべきと言えます。
減額交渉を拒んだことで入居者様に退去されてしまい、空室期間が長引いてしまっては本末転倒。
賃料減額交渉に対しては、借地借家法の趣旨を理解した上で可否を判断することが対策となります。
なお、賃料が周辺相場に比べて著しく安い場合には、賃貸オーナー様から入居者様へ賃料の増額を要求することもできます。

入居者様のマナー違反によるトラブル

賃貸経営では、入居者様がマナー違反をすることでトラブルが発生することもあります。
マナー違反をするトラブルを例示すると、以下の通りです。

マナー違反が賃貸借契約書で定めている禁止事項に該当する場合には、契約解除事由に相当します。
当然のことながら、禁止事項の違反が深刻な場合には、契約解除をすることができます。
マナー違反に関しては、入居審査において人物をしっかり確認してもらい、適切な人と賃貸借契約を締結することが最も効果的な対策です。
入居者トラブルの発生を防ぐノウハウや管理実績のある管理会社に管理を依頼することで、ある程度防ぐことができます。

原状回復トラブル

入居者様が退去する際に、原状回復トラブルになるケースも少なくありません。
原状回復とは簡単に言えば、入居者様が入居する前の部屋の状態に戻すことです。
入居者様の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損については、入居者様が原状回復の費用を負担します。
一方で、自然損耗や経年劣化の部分は、賃貸オーナー様の費用負担となります。
自然損耗とは画鋲の穴跡のような通常使用による損傷、経年劣化とは畳の日焼けのような損傷のことです。賃貸オーナー様が入居者様に対して自然損耗や経年劣化の部分まで原状回復を要求することは、過度な要求となり、トラブルとなる可能性が高いです。
原状回復のトラブルを避けるには、まず賃貸オーナー様が入居者様に原状回復を要求できる範囲を認識することが対策となります。
原状回復は、トラブルの起因が貸主側にあることも多いため、賃貸オーナー様が原状回復についてのルールを理解することが対策の第一歩です。

入居者トラブルを発生させにくい管理会社の特徴

最初に入居者トラブルの対応をするのは管理会社です。入居者トラブルの問題が大きくなるか否かは、管理会社の初期対応に大きく依存します。
入居者トラブルを深刻化させないようにするには、入居者トラブルを発生させにくい管理会社に管理を依頼することがコツです。
入居者トラブルを発生させにくい管理会社の特徴としては、以下のような点が挙げられます。

上記のような点は、管理会社を選定するポイントとなります。
良い管理会社に管理を依頼することが、入居者トラブルに対する効果的な対策です。

アパート経営の賃貸管理については
東建コーポレーションにご相談ください

以上、入居者トラブルについて解説してきました。
よくある入居者トラブルとしては「家賃滞納トラブル」や「賃料減額交渉トラブル」、「入居者様のマナー違反によるトラブル」、「原状回復トラブル」がありました。
入居者トラブルは、適切な管理会社を選定することで大幅に減らせる可能性があります。
入居者トラブルに対処するための、参考にしていただけると幸いです。
東建コーポレーションでは賃貸経営を長期安定経営に導くために、仲介管理部を擁し入居仲介、建物管理、賃貸管理の3つの業務を通じて全国のオーナー様をサポートしています。
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