アパートを管理委託する場合の入居者募集 - ホームメイト

アパート経営で家賃収入を得るには入居者募集を行う必要があります。
アパートを管理委託した場合、賃貸オーナー様が直接貸主となることから、賃貸借契約の当事者として入居者募集の業務と深くかかわることになります。
具体的に賃貸オーナー様は、入居者募集にどのような関与が生じるのでしょうか。
この記事では「アパートを管理委託した場合の入居者募集」について解説します。

管理方式の種類

賃貸オーナー様が入居者募集に関与する度合いは、選択する管理方式によって大きく異なります。
アパート経営や賃貸マンション経営の管理方式は、大きく分けて「管理委託方式」と「サブリース方式」の2種類があります。

管理委託方式

管理委託とは管理会社にアパートの管理を委託する方式のことです。管理委託方式は、賃貸オーナー様が直接貸主となることから、賃貸借契約の当事者として入居者募集の業務と深くかかわることになります。
賃貸オーナー様は管理会社と管理委託契約を締結し、各入居者様とはそれぞれ賃貸借契約を締結します。

サブリース方式

サブリースとは、転貸借（又貸し）のことです。
サブリースでは、賃貸オーナー様は管理会社（サブリース会社）と建物全体を対象とした賃貸借契約を締結します。
各入居者様に対してはサブリース会社が直接の貸主となり、サブリース会社が各部屋の入居者様と賃貸借契約を締結します。
建物全体を借りたサブリース会社が各部屋を入居者様に転貸借するわけです。
賃貸オーナー様とサブリース会社は貸主と借主という関係であり、管理を委託しているわけではありません。
サブリース方式の場合、入居者様にとっての貸主はサブリース会社になるため、入居者募集は貸主であるサブリース会社が主体的に行います。そのため、サブリース方式では賃貸オーナー様が入居者募集にほとんどかかわることはない点が特徴です。

管理委託方式の入居者募集

オーナー様が入居者募集にかかわる必要があるのは、管理委託方式を選択した場合です。この章では、管理委託方式を選択した場合の入居者募集について解説します。
管理委託方式では、賃貸オーナー様は管理会社に入居者募集業務を依頼します。
借主を仲介・あっせんする行為である入居者募集業務は、宅地建物取引業の免許を必要とする業務です。

①「媒介」と「代理」

宅地建物取引業の免許を有する不動産会社は、「媒介」と「代理」という2種類の業務を行うことができます。
媒介とは、賃貸オーナー様と借主の両者をマッチングすることで入居仲介をします。
一方で、代理とは賃貸オーナー様の代理人として入居者様を募集することです。
媒介と代理の違いは、管理会社が入居の最終判断をすることができるか否かという点です。

②入居審査

入居者募集業務では、入居審査を行うことが通常です。入居審査とは、借主の収入や人物等を考慮し、入居させて良いかどうかを審査する業務です。
「媒介」の場合、賃貸オーナー様が毎回入居審査の最終判断を行う必要があります。一方で、「代理」では管理会社が入居の最終判断もすることができます。
代理で依頼すれば、管理会社が賃貸オーナー様に成り代わってすべてを対応してくれることから、入居者募集に関する賃貸オーナー様の関与も大きく削減することができます。

③入居者募集

入居者募集に関しては、媒介よりも代理の形をとることが一般的で、「代理および管理委託契約」という形式の管理委託契約が代理契約を兼ねている契約を締結することが多いです。
ただし、管理会社が代理人になっていても、管理委託方式の貸主はあくまでも賃貸オーナー様ですので、入居者様が決まる度に賃貸借契約を締結する必要があります。
媒介は賃貸オーナー様に入居審査等の判断業務の手間がかかりますが、管理会社以外の複数の不動産会社に物件を持ち込んで、借主を探すこともできます。賃貸の媒介では、売買の媒介に存在する1社にしか依頼できない専任媒介契約や専属専任媒介契約といったものはありません。
一方、代理の場合、入居者募集を1社にしか依頼できません。そのため、依頼した会社の能力に大きく依存することになる点が特徴です。

賃貸建物の管理委託は、適切な土地活用コンサルティングの東建コーポレーションにご相談ください

以上、アパートを管理委託した場合の入居者募集について解説してきました。賃貸オーナー様が入居者募集に関与する度合いは、選択する管理方式によって大きく異なります。
管理委託方式を選択した場合、媒介と代理によっても入居者募集に関与する度合いは異なります。
サブリースを選ぶか管理委託を選ぶか、媒介を選ぶか代理を選ぶかは賃貸オーナー様の自由ですので、入居者募集にどの程度関与するのかを考慮した上で、管理方式や契約形態を選択することが適切です。
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賃貸建物の管理委託をお考えの際は、東建コーポレーションにご相談ください。

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